Vous avez trouvé l’appartement neuf de vos rêves ? Il ne vous reste plus qu’à vendre votre logement actuel. Vous vous êtes mis d’accord sur un prix avec votre acheteur ? Vous allez donc signer avec lui un avant-contrat : promesse ou compromis de vente. Même s’il n’est pas légalement obligatoire, ce document est systématiquement utilisé. Il précise les modalités de la vente. Il prévoit aussi des conditions suspensives permettant à l’acheteur de se désengager sans pénalités : par exemple, s’il n’obtient pas son financement. Voici nos conseils pour appréhender en toute quiétude cette étape incontournable de votre opération immobilière.
Les deux actes ont presque la même portée juridique. Ces deux actes peuvent être signés devant notaire, avec un agent immobilier ou directement entre vous et votre acheteur.
Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), vous vous engagez à vendre votre bien à un prix déterminé. Autrement dit, vous accordez à votre acheteur une « option » pour un temps limité : deux à trois mois, en général. Pendant ce temps, vous ne pouvez pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur.
Dans le compromis de vente (aussi appelé « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent l’un et autre à conclure la vente. Juridiquement, le compromis vaut vente. D’ailleurs, si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre en justice, en exigeant, de surcroît, des dommages et intérêts.
L’enregistrement : obligatoire ou pas selon le type d’avant-contrat
Une promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours de sa signature, sous peine de nullité. Par conséquent, mieux vaut un compromis (sous seing-privé) ne nécessitant pas d’enregistrement obligatoire.
Il doit contenir un certain nombre d’informations sur les parties et sur la vente :
L’avant-contrat contient des conditions suspensives permettant à l’acheteur de se désister sans pénalités et sans frais. Celle d’obtention du prêt est obligatoire (art. L.312-1 et suivants du Code de la Consommation). Elle doit être rédigée le plus précisément possible et indiquer le montant du prêt, la durée de remboursement, taux maximal…. Si son prêt immobilier est refusé, votre acquéreur peut renoncer à la vente sans aucun frais. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive.
Votre acheteur peut, avec votre accord, inclure d’autres conditions suspensives portant, par exemple, sur l’absence de servitudes, l’obtention d’un certificat d’urbanisme et éventuellement la vente préalable de son logement…
Lorsque l’avant-contrat est conclu avec un professionnel (agent immobilier ou notaire), une indemnité d’immobilisation (promesse de vente) ou un dépôt de garantie (compromis de vente) peuvent être réclamés à l’acheteur. Leur montant représente, en général, 10% du prix de vente.
Si sous signez l’avant-contrat directement avec votre acheteur, vous ne pouvez pas lui réclamer d’argent avant la fin du délai de rétractation de dix jours.
Votre acheteur a la possibilité de se désister sans frais (si versement d’une indemnité ou d’un dépôt de garantie) et sans avoir à se justifier dans les dix jours qui suivent la signature de la promesse ou du compromis de vente. Il doit vous le faire savoir par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le délai commence à courir le lendemain de la remise de l’avant contrat en main propre ou de la première présentation, de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente. Attention, si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié (ce sont les jours de fêtes légales, on en décompte onze : 1er janvier, 1er mai, lundi de Pâques…) ou chômé (jour non travaillé, le dimanche), le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant. Si des fonds ont été versés, ils doivent vous être rendus à votre acheteur dans les 21 jours.
Les points essentiels à retenir :
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