Les revenus du ménage ne doivent pas dépasser les plafonds de ressources du PSLA (Prêt social location accession). Ils sont révisés chaque année.  L’organisme de foncier solidaire peut en fonction de ses objectifs et des caractéristiques de chaque opération immobilière appliquer des seuils inférieurs.

Un « organisme de foncier solidaire » (OFS) est une structure à but non lucratif (introduite par la loi ALUR du 24 mars 2014), ayant pour mission d’acquérir des terrains pour réaliser des logements neufs accessibles à des prix abordables pour des ménages à revenus modestes. L’OFS est propriétaire du terrain. L’OFS émet les quittances pour la redevance due dans le cadre de la mise à disposition du foncier, et sera l’interlocuteur du propriétaire pour tout changement de situation, en cas de revente ou de transmission. C’est l’OFS qui étudie et valide les ménages éligibles pour ce mode d’accession en BRS.

Il faut contacter le promoteur immobilier avec lequel vous avez signé un contrat de réservation pour exposer vos idées et travaux envisagés. Ce sera à lui de vous répondre s’il il accepte ou non tout ou partie de vos demandes de travaux modificatifs (TMA) en tant qu’acquéreur du logement.

Pour un achat sur plan (dit en VEFA – Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), vous faites l’acquisition des murs et des sols, et vous êtes soumis à un prix fixé par les aléas du marché.

Pour un achat en BRS, vous achetez les murs de votre logement à un opérateur (promoteur immobilier, coopérative…), et vous versez une redevance pour le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS). Le prix final constaté est de 25 à 40 % inférieur au prix du marché.

Dans les deux cas, vous pouvez jouir du bien.

Cette redevance englobe le droit d’occupation du terrain appartenant au propriétaire (qui demeure la propriété de l’OFS), le financement et les frais de gestion du terrain par l’organisme OFS. Cette redevance doit être versée pendant toute la durée d’occupation du logement.
En général, le montant de cette redevance est compris entre 1 et 4 euros du mètre carré suivant le programme concerné.

Oui, mais sous conditions. Le propriétaire s’engage à être résident du bien qui constitue sa résidence principale (il est entendu un logement occupé au moins 8 mois par an sauf cas de force majeur). Mais en cas d’aléas (mutation temporaire, déménagement…), il peut mettre en location son appartement sous contrôle de l’OFS pour une résidence principale. Ainsi, les locations saisonnières sont interdites.

En cas de non-respect des clauses du Bail Réel Solidaire, le propriétaire s’expose à une résiliation du Bail Réel Solidaire par l’OFS.

Si votre conjoint(e) est encore présent(e) dans le logement, il ou elle reste éligible au logement en BRS, quel que soit le régime matrimonial, ou au partenaire de pacte civil de solidarité.

En cas de décès, et si le logement est désormais inoccupé, vos ayant-droits héritent du logement sous certaines conditions :

• Seulement si la personne qui hérite répond aux conditions d’éligibilité d’une accession en BRS, et que celle-ci souhaite effectivement résider dans le logement au titre de sa résidence principale. L’héritier verra le bail automatiquement renouvelé et une nouvelle durée sera déterminée (durée pouvant aller jusqu’à 99 ans).
• Si la personne qui hérite ne répond pas aux conditions d’éligibilité d’une accession en BRS. Dans ce cas cette personne doit vendre le logement auprès d’un ménage éligible dans un délai de 12 mois. Si au terme de ce délai, le logement n’est pas vendu, c’est l’OFS qui rachète le logement aux conditions et montants prévus par le bail. Par ailleurs, si la personne qui hérite ne souhaite pas résider dans le logement, elle peut revendre aux mêmes conditions qu’évoquées précédemment.

La revente de votre bien en BRS est rigoureusement encadrée par la loi et l’OFS qui gère le foncier et l’immeuble en général.

Vous pouvez proposer à la vente votre logement tout en sachant que le prix de revente sera fixé par l’OFS dans les conditions prévues au BRS. Si vous trouvez un acquéreur, il devra justifier du respect des conditions prévues au BRS, notamment le respect de plafond de ressources et l’occupation du logement à titre de résidence principale. Des vérifications seront effectuées par l’OFS.

Si vous avez des difficultés à trouver un acquéreur, passé un certain délai vous pouvez demander de l’aide à l’organisme foncier solidaire pour trouver un acquéreur potentiel. Si cette démarche ne fonctionne pas, l’OFS rachètera votre bien immobilier dans les conditions prévues au BRS  (la valeur sera estimée en fonction de l’état du bien, de la valeur du marché local et de l’indice Insee). L’avantage est que le prix de revente est garanti par l’OFS donc vous ne devriez pas subir normalement de perte financière.

C’est effectivement possible mais la donation d’un logement en BRS est encadrée par l’article L.255-10 du CCH.
Celle-ci doit faire notamment l’objet d’un agrément délivrée par l’OFS, le/la donataire doit répondre aux critères d’éligibilité prévues dans le cadre du BRS.

En cas de difficultés pour trouver un acquéreur pour votre logement, l’OFS peut vous accompagner en se chargeant de trouver une personne répondant aux critères d’éligibilité, ou s’engage à racheter votre logement. Le nouvel acheteur verra le bail automatiquement renouvelé, et une nouvelle durée sera déterminée.

Oui sous conditions. Si vous souhaitez vendre votre logement, cette revente est encadrée par l’OFS. La gestion du foncier par l’OFS s’inscrit dans une logique anti-spéculative, visant à éviter une flambée des prix des biens immobiliers, ou, à contrario, risquer une perte de capitaux suite à l’effondrement du marché. L’avantage, contrairement à un achat classique, est que le prix de revente est garanti et plafonné par l’OFS, vous êtes donc assuré de ne pas perdre votre investissement.

• Ainsi, le prix de revente sera limité à leur valeur initiale d’achat actualisée par application de la variation d’un indice choisi par l’OFS, savoir ici l’indice du coût de la construction (ICC), et majoré de la valorisation des travaux effectués entre l’acquisition et la cession selon des modalités qui seront définies par le Bail Réel Solidaire.

Oui comme dans une copropriété classique. Le propriétaire d’un logement acquis en BRS a toute liberté de modifier et aménager son bien à sa guise, dans la limite des contraintes des normes de sécurité, des règles d’architecture et du cahier des charges de la résidence.

Oui comme dans une copropriété classique. Le bénéficiaire d’un logement en BRS possède quasiment tous les pouvoirs d’un copropriétaire.

Il y a quelques exceptions portant sur les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition, les travaux comportant transformation, addition ou amélioration des bâtiments, la modification, ou éventuellement l’établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes.

Plus de précision sur la législation

Article L255-7-1

[…..
1° Le preneur dispose du droit de vote pour toutes les décisions de l’assemblée générale des copropriétaires, à l’exception de décisions prises en application des d et n de l’article 25 et des a et b de l’article 26 de la même loi ou de décisions concernant la modification du règlement de copropriété, dans la mesure où il concerne les spécificités du bail réel solidaire.  …]

Il n’y a pas de délai minimum exigé d’acquisition de votre logement neuf en BRS, vous êtes libre de mettre en vente votre bien immobilier quelle que soit la raison et même si vous avez un crédit en cours ou non. Par contre il est généralement conseillé d’attendre au-delà de 6 ans pour revendre un bien immobilier car normalement vous aurez amorti les dépenses liées à son achat, en particulier les intérêts de votre crédit.

L’intérêt principal de revendre son logement neuf de moins de cinq ans est qu’il est considéré encore comme neuf.
Pour rappel, le prix de vente de votre logement est encadré par la loi et par l’OFS pour le prix du logement et aussi pour le profil de l’acquéreur (conditions de ressources/résidence principale)

Vous avez acheté un logement en BRS et vous subissez un accident de la vie qui vous oblige à revendre votre logement. Vous souhaitez bénéficiez de la garantie rachat-relogement, celle-ci est très encadrée, elle n’est pas prévue dans tous les contrats en BRS : tout dépend de l’OFS et du promoteur immobilier.

Seuls les aléas ci-dessous sont pris en compte.

• En cas de décès, de son conjoint ou d’un descendant direct occupant le logement avec l’accédant,
• Mobilité professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 kilomètres entre le nouveau lieu de travail et le logement,
• Chômage d’une durée supérieure à un an,
• Invalidité reconnue soit par la décision de la commission des droits et de l’autonomie des personnes handicapées, soit par délivrance par cette commission de la carte d’invalidité,
• Divorce,
• Dissolution d’un pacte civil de solidarité.

Pour connaitre les conditions exactes, les délais, pour lancer la procédure de revente, il faudra vous rapprocher de l’OFS ou du promoteur avec qui vous avez réservé votre bien immobilier.

Un acheteur qui souhaite acquérir en BRS peut souscrire un prêt auprès d’un organisme bancaire. Le coût du bien étant constitué uniquement des murs, sans le foncier, le montant à emprunter est moindre qu’un achat classique. Bien évidemment, le taux d’effort des ménages se calcule en intégrant le crédit et la redevance.

Nous vous rappelons que le PTZ peut servir pour finaliser votre emprunt si vous êtes éligible. Afin de faciliter les démarches, il est recommandé de se faire aider par l’OFS ou la coopérative.

Dans le cadre du BRS, le propriétaire peut jouir de son bien pour une durée maximale de 99 ans. Pendant cette période, s’il doit déménager ou faire face à un imprévu (mutation…) il peut mettre en location (selon la réglementation en vigueur), ou il peut le revendre à un acquéreur respectant les plafonds de ressources à la date de la vente. L’acquisition se fera également sous contrôle et validation de l’OFS.

Avec le nouvel acquéreur de votre bien immobilier, la durée du bail est établie automatiquement pour une nouvelle durée (sur la même base). Ainsi, le bail est perpétuel, la situation du bâti est pérennisée, il n’y a pas de dévalorisation des murs à l’approche de la fin du bail. Ce dispositif assure à chaque acquéreur une stabilité de la valeur du bâti.

Depuis la promulgation de la loi ALUR, plusieurs OFS ont été créés, notamment à Lille, à Rennes et dans le Pays-Basque, avec des projets concrets et de nouveaux OFS sont en cours de création sur le reste du territoire.

Comme dans une copropriété classique, l’acheteur devra s’acquitter des charges suivantes :

• Les charges de copropriété,
• La taxe foncière (la commune pouvant également délibérer pour un abattement de celle-ci pour les logements en BRS),
• Les charges courantes d’occupation du logement (électricité…).

Et, dans le cadre d’une acquisition en BRS, l’acheteur devra s’acquitter en sus de la redevance due à l’OFS (de l’ordre de 1 à 4€ du m² par m² habitable et par mois).

Si c’est une coopérative qui a réalisé l’opération, le ménage bénéficie peut bénéficier de la sécurisation HLM. Pendant 15 ans en cas de survenance de certains accidents de la vie d’accident de la vie, il pourra être relogé dans le parc social (sous réserve notamment du respect des plafonds de ressources) et pourra bénéficier du rachat du logement par l’organisme à un prix convenu d’avance dans certaines conditions. C’est un des avantages de cette accession sociale sécurisée.

C’est à l’appréciation de L’OFS, de prendre ou pas en compte les travaux réalisés par les ménages dans l’évaluation éventuelle d’une plus-value. Avant de vous lancer dans ses travaux vérifiez ce point avec votre OFS.