Depuis le mois de janvier 2020 les établissements bancaires, fortement incités par le Haut Conseil de stabilité financière, délivrent moins facilement des prêts immobiliers. Le taux d’endettement, la présence d’un apport ou encore le projet immobilier en lui-même sont passés au crible par les banques. Toutefois les particuliers peuvent se rassurer, il existe encore des solutions pour obtenir un prêt.

Crédit immobilier : les banques de plus en plus regardantes

Tel est le constat tiré par la plupart des courtiers en cette fin d’année 2020. Les banques sont moins prêteuses, avec parfois près de 10% des dossiers de demandes de prêts refusés chez un courtier contre 5% fin 2019. Et la situation touche tout particulièrement les primo-accédants.

En outre, depuis le mois de janvier 2020, le Haut Conseil de stabilité financière recommande fortement aux établissements bancaires de ne surtout pas dépasser le seuil des 33% d’endettement pour leurs clients. Les prêts sur plus de 25 ans, sont désormais rarissimes et les dossiers sont regardés avec plus d’attention, notamment s’il s’agit d’un investissement locatif. Les précautions renforcées par la crise sanitaire fragilisent de nombreux professionnels.

Les règles à respecter en matière de prêt immobilier

La présence d’un apport équivalent à moins de 10% du prix du bien immobilier est désormais exigé, quelle que soit sa situation. L’objectif est de rassurer l’établissement prêteur sur sa capacité à épargner. Les particuliers ont accès à des aides comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) pour boucler leur financement. Toutefois, cela n’est pas toujours suffisant, notamment pour ceux qui achètent en Île-de-France où les prix des biens immobiliers sont plus élevés.

Pour les meilleurs profils, c’est-à-dire les emprunteurs au patrimoine important, dont la situation professionnelle est très stable et capables d’avancer un apport supérieur à 20%, le traitement des dossiers est plus rapide. Ces clients ont d’ailleurs droit aux meilleurs taux. Ainsi, selon l’Observatoire Crédit / Csa, les taux de crédit immobilier sont estimés en octobre 2020 à 1,16% en moyenne pour un prêt immobilier souscrit sur 20 ans. Les meilleurs dossiers obtiennent sur la même durée des prêts inférieurs à 1% (0,95%).

Crédit immobilier : des solutions pour emprunter

Pour les plus modestes, l’idéal pour obtenir un prêt immobilier est de présenter le profil d’un emprunteur exemplaire. Cela passe par la liquidation des crédits antérieurs, la limitation des découverts, ou encore le fait d’avoir une petite épargne. Certains, pour respecter les 33% d’endettement, peuvent modifier la durée du prêt pour le faire courir sur 25 ans et non 20 ans et ainsi bénéficier de mensualités de remboursement plus faibles.

Autre astuce : opter pour un prêt immobilier progressif. Certains établissements le proposent. L’emprunteur démarre ainsi le remboursement avec un endettement plus faible. Les mensualités augmentent ensuite de 1% par an. Enfin, le fait de domicilier ses revenus dans la banque prêteuse, ou encore de souscrire à des assurances et solutions d’épargne proposées par l’établissement bancaire peut favoriser la délivrance d’un prêt immobilier pour les particuliers qui seraient un peu juste.

Les points clefs à retenir :

• Le durcissement des conditions d’octroi touche les acquéreurs et les investisseurs.
• Le taux d’endettement de 33% ne doit pas être dépassé et il est conseillé d’avoir un apport.
• En modulant la durée de son prêt immobilier ou en souscrivant à des solutions d’épargnes émises par la banque prêteuse, vous pouvez faciliter la validation de votre dossier.