Vous êtes ensemble depuis quelques temps déjà et vous vous apprêtez à acheter votre première résidence principale neuve ensemble ? Ce grand moment de votre vie de couple ne doit pas s’improviser. En effet, les règles de propriété ne sont pas les mêmes en fonction de votre situation conjugale. Et les différentes options s’offrant à vous ont des conséquences différentes, au moment de l’acquisition, ou lors d’un éventuel aléa de la vie (décès, séparation). Mariés, pacsés ou concubins : voici les différentes solutions pour vous aider à préparer et à sécuriser votre premier achat immobilier.
Il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier lorsque l’on est en en couple puisque l’on dispose généralement de deux salaires.
Les banques font signer une clause de solidarité vous liant à votre conjoint ou compagnon. Son incidence n’est pas neutre : elle vous oblige à rembourser l’intégralité du prêt en cas de problème. Heureusement, certains aléas de la vie (décès, invalidité, malade grave, éventuellement perte d’emploi) sont couverts par une assurance dite « assurance décès invalidité » (ADI).
L’intégralité du prêt doit être couverte par cette assurance. On parle d’une couverture à 100%. Si vous empruntez seul, vous devez obligatoirement être couvert à 100%. En empruntant à deux vous pouvez choisir une répartition de 50/50, c’est-à-dire que chacun assure 50 % du capital. Si le risque se réalise (décès, invalidité…) le conjoint survivant ou valide assumera seulement la moitié de la mensualité ; l’autre moitié étant prise en charge par l’assurance. Si l’un des conjoints a des revenus plus importants que l’autre, il est possible d’opter pour une couverture inégalitaire : par exemple, 30/70 ou 40/60.
Vous pouvez aussi choisir d’assurer le prêt à 200 %. Chacun des conjoints est assuré à 100%. Dans ce cas, le conjoint valide ou survivant est dégagé du remboursement du prêt. Cette solution est plus coûteuse qu’une couverture à 100%. Toutefois, c’est un gage de sécurité et de tranquillité.
Vous vous êtes marié sans signer de contrat de mariage ? Vous êtes, depuis le 1er février 1966 automatiquement soumis au régime de la communauté « réduite aux acquêts ». Les biens (mobiliers ou immobiliers) en votre possession avant votre mariage resteront votre propriété personnelle.
En revanche, ceux que vous allez acquérir une fois mariés (votre résidence principale, par exemple) seront réputés appartenir pour moitié à chacun même si l’un d’entre vous a davantage participé au financement. Il existe une possibilité d’échapper à cette règle avec une mention spécifique dans l’acte d’acquisition, dite « mention d’origine des fonds » : c’est une façon de se protéger en cas de divorce. Avec un contrat de mariage (régime de la séparation), vous pouvez acheter seul le bien, qui est alors un bien propre. Si vous achetez à deux, vous êtes en indivision chacun étant propriétaire à hauteur du financement apporté.
Depuis le 1er janvier 2007, les couples pacsés sont automatiquement soumis à un régime séparatiste. Ils sont propriétaires de leur logement à hauteur de leurs financements. Vous pouvez renoncer à ce régime : dans ce cas, vos achats immobiliers seront réputés vous appartenir pour moitié.
En concubinage (union libre), vous êtes automatiquement soumis au régime de l’indivision : vous êtes propriétaire à hauteur de votre mise de fonds. Elle doit être indiquée dans l’acte d’achat : à défaut, vous serez considéré comme propriétaire à parts égales.
Vous pouvez échapper à l’indivision en acquérant le bien via une société civile immobilière (SCI). Une solution adaptée et protectrice dans le cadre d’une famille recomposée pour, en cas de décès, protéger le conjoint survivant.
Les points essentiels à retenir :
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