Il existe plusieurs idées préconçues concernant les logements neufs. Un logement neuf serait plus cher qu’un logement du parc ancien. Tous les appartements neufs se ressembleraient. Les acquéreurs dans le neuf seraient moins bien protégés que dans l’ancien. Acheter dans le neuf supposerait de cumuler son loyer et ses mensualités de remboursement… Comment démêler le vrai du faux parmi toutes ces idées reçues ?

1.L’immobilier neuf est plus cher que l’ancien

Faux. Il existe de nombreux dispositifs proposant des logements neufs à acheter. Ces biens immobiliers sont souvent moins chers que dans le parc ancien. A Saint-Ouen par exemple, une charte sur la construction oblige les promoteurs à réaliser des logements à prix maîtrisés. Les prix sont ainsi, en moyenne, à 6.200 euros le mètre carré dans le neuf. Ils peuvent dépasser les 6.400 euros le mètre carré dans l’ancien.

Beaucoup de métropoles proposent aussi des prix maîtrisés sur certaines ZAC, souvent bien inférieurs aux prix de marché. Enfin, si vous achetez votre appartement neuf dans une zone Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ou dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) vous profitez d’une TVA à 5,5% sur le prix du bien, ce qui réduit considérablement le coût de l’opération.

2.Quand on achète dans le neuf on cumule mensualités de remboursement et loyers

Faux. Non, vous n’avez pas à cumuler le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier (pour l’acquisition de votre futur bien) avec le paiement de votre loyer (pour votre logement actuel). Le paiement d’un bien immobilier neuf se fait en plusieurs parties en fonction de l’état d’avancement des travaux. Le remboursement du prêt commence seulement au moment de la livraison du bien, une fois le procès-verbal de réception signé.

3.L’acheteur est mieux protégé dans le neuf que l’ancien

Vrai. Le propriétaire profite de nombreuses garanties en cas de défauts constatés dans le bien immobilier. Entre la garantie dommages-ouvrage, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale, votre appartement est protégé durant au moins dix ans après sa livraison contrairement à l’ancien où il n’existe pas de garantie. En cas de problème de logement pour le parc existant, il vous faut démontrer, en justice, que le bien vous a été vendu avec des vices volontairement cachés par le vendeur.

4.Tous les appartements dans le neuf se ressemblent

Faux. Lors d’un achat en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), l’acquéreur peut personnaliser son logement avant la livraison en demandant des Travaux Modificatif Acquéreur (TMA). Modification des finitions, suppression de rangements, changement d’équipement sanitaire ou encore retrait d’une cloison… Les possibilités sont suffisamment nombreuses pour pouvoir se créer un bien unique au sein d’un programme. De plus, bon nombre de promoteurs proposent des packs permettant par exemple de se créer un véritable logement connecté.

5.L’acheteur ne peut pas négocier les prix dans le neuf

Faux. Pour lancer les travaux d’un programme immobilier neuf les promoteurs ont besoin qu’au moins 30 à 50% des appartements d’un immeuble soient réservés. Ils sont donc plus conciliants sur le prix si vous faites partie des premiers acheteurs. Les remises vont parfois jusqu’à 10% sur le prix de vente. Autre option : se tourner vers les queues de programme. Il s’agit des derniers logements d’un programme immobilier, souvent bradés. Cependant, même si la négociation est possible, les biens proposés sont loin d’être les meilleurs du programme.

6.On trouve des programmes neufs en cœur de ville

Vrai. Si ces opérations sont plus rares, à cause du prix du foncier dans les centres-villes, notamment dans les principales métropoles du pays, elles existent. On y trouve d’ailleurs souvent des immeubles dotés d’un grand standing avec des prestations exceptionnelles ou la signature d’un grand architecte. Coût du foncier oblige, les logements proposés sont souvent plus chers que ceux des programmes situés en périphérie des villes.

7.Il est plus rentable d’investir dans l’ancien

Faux. Avec le dispositif Loi Pinel, un investisseur peut faire reculer le montant de ses impôts de 12%, 18% ou 21% selon qu’il loue son bien immobilier pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Une aide (le Pinel) réservée aux villes où la demande locative est très forte et où les prix sont parfois bas. C’est le cas, par exemple, de Brest, qui propose depuis le mois de mars 2020 le dispositif Loi Pinel aux investisseurs intéressés. Les prix au mètre carré dans la ville tournent autour des 3 500 euros le mètre carré, ce qui offre des possibilités de rendement proches des 5 % brut, avant avantage fiscal.

8.Acheter en Vefa c’est prendre le risque que le bien ne soit jamais fini

Faux. En cas de faillite du promoteur, un tiers garant finance la poursuite des travaux. De plus, si le bien est livré en retard, hors événements exceptionnels (conditions météorologiques extrêmes) des pénalités vous sont dues et s’élèvent au minimum à 1/3000 euros du prix de la construction par jour.

9.Il y a plus d’avantages fiscaux dans le neuf que dans l’ancien

Vrai. Si vous achetez une résidence principale, vous profitez de l’exonération de la taxe foncière et de la taxe d’habitation dans certaines villes pendant 2 ans. Les frais de notaire, de l’ordre de 2 à 3%, sont bien plus faibles que dans l’ancien. De plus, en achetant votre bien sur une zone Anru ou dans une QPV, vous bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5%. Enfin, avec le dispositif Loi Pinel, vous pouvez faire reculer le montant de votre impôt de 12%, 18% ou 21% en louant votre bien pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

Les points clefs à retenir :

• Acheter dans le neuf n’est pas forcément plus cher que dans l’ancien.
• Avec le neuf vous profitez d’avantages fiscaux.
• Les biens sont personnalisables et prêts à être habités dès leur livraison.