Le bailleur est libre de fixer le loyer d’un bien qu’il donne en location pour la première fois. Outre les critères de marché, la superficie et les caractéristiques du bien sont des facteurs déterminants. Son état et sa performance énergétique sont également des critères à prendre en compte. Il existe enfin des plafonds à ne pas dépasser dans le cadre de dispositifs fiscaux, dans certaines zones et pour certains types de biens (Loi de 1948 ou logements conventionnés par l’Anah).

Sur quels critères fixer un loyer ?

Le propriétaire est libre de fixer le loyer de son bien. Pour éviter les vacances, c’est-à-dire les absences de locataires, mieux vaut cependant rester proche du marché local. Les critères à prendre en compte sont tout d’abord son emplacement et sa superficie. L’étage, ainsi que la présence d’un ascenseur, et celle d’un gardien, sont d’autres critères importants. Les aménagements et l’état d’entretien du logement font également la différence.

Dans les villes situées en zone tendue, l’encadrement des loyers s’applique lors de la remise en location ou du renouvellement du bail. Certaines villes imposent en outre des limites plus strictes. Des règles spécifiques s’appliquent encore aux loyers des logements régis par la Loi de 1948, conventionnés par l’Anah (Agence nationale de l’habitat) , aux HLM ou aux meublés de tourisme.

Les contraintes qui s’appliquent durant le bail

Si le bail le prévoit, le bailleur peut revoir le loyer une fois par an (c’est le cas pour les locations meublées). L’Indice de Référence des Loyers (IRL) sert de base pour calculer la révision du loyer. Une majoration exceptionnelle pour travaux d’amélioration peut en outre être convenue. Si le loyer est manifestement sous-évalué, une procédure spécifique permet d’augmenter le loyer lors de la prolongation du bail. Dans les zones où les loyers sont encadrés, le logement doit en sus respecter des critères de performance énergétique.

Les conditions liées à l’investissement locatif

L’investissement locatif Pinel est notamment conditionné par des plafonds de loyers*.  Il suppose en effet de louer aux ménages modestes. Les plafonds de loyers sont ainsi fixés chaque année, selon les zones d’habitation (zones A, A bis et B1). Le locataire doit également répondre à des conditions de ressources. Leur plafond varie également en fonction des zones géographiques.

Le régime micro-BIC consiste à retrancher des loyers perçus un montant forfaitaire de charges pour calculer le bénéfice imposable. Un plafond annuel de recettes brutes des biens meublés perçues l’année civile ne doit pas être dépassé. Il s’établit à 72.600 euros en 2020. Ce régime s’applique aux locations à usage de résidence principale ou temporaire du locataire, aux locations saisonnières**.

Il est enfin possible de bénéficier du régime simplifié du microfoncier. Les revenus locatifs annuels ne doivent alors pas dépasser 15.000 euros. Un abattement pour charges de 30% s’applique alors sur les recettes brutes déclarées. Aucune autre déduction n’est alors possible. La détention de biens bénéficiant de certains dispositifs fiscaux exclut l’application de ce régime fiscal.

Les points clefs à retenir :

• Le montant d’un loyer s’établit en fonction du marché local et des caractéristiques du bien.
• Il faut tenir compte des contraintes de relocation et de performance énergétique ainsi que des règles de révision durant la vie du bien.
• L’investissement locatif nécessite de respecter des plafonds de loyers et de revenus locatifs.

*De nouvelles conditions s’appliquent chaque année jusqu’en 2024 ** Un plafond spécifique s’applique à certaines locations saisonnières.