Vous venez de réaliser un investissement locatif dans le neuf et vous hésitez entre louer le logement meublé ou vide ? Chacune de ces formules présente des avantages et des inconvénients. La location meublée est souvent considérée comme plus rentable que la location vide. En effet, les loyers sont plus élevés et la fiscalité beaucoup plus favorable. Toutefois, en meublé, vous êtes contraint d’équiper votre logement. Cela a un coût et peut diminuer le rendement. En comparant les critères de ces deux dispositifs, vous pouvez faire votre choix en connaissance de cause.
Dans un même secteur géographique, les loyers sont plus élevés en location meublée que nue. Autre atout, les risques d’impayés sont moins importants en meublé. Vérifiez le marché avant de vous lancer : les meublés sont surtout demandés en Ile-de-France et dans les grandes villes étudiantes.
En location meublée, les baux sont signés pour un an (neuf mois non reconductibles si le locataire est étudiant). Depuis décembre 2018, il est possible de signer un bail « mobilité ». Il est d’une durée maximale comprise entre un et dix mois et est non renouvelable. Il est réservé aux étudiants et aux personnes en mobilité professionnelle (apprentissage, stage, formation, mutation professionnelle…).
En bail meublé « classique » ou en bail mobilité, le locataire d’un meublé peut donner congé à tout moment en respectant un préavis d’un mois.
Location meublée : des locataires moins stables
Cette souplesse des baux meublés présente un inconvénient : la rotation des locataires est beaucoup plus rapide qu’en location nue. Ce turnover a un coût pour le propriétaire (honoraires d’agence pour retrouver un nouvel occupant, rafraîchissement du logement entre deux locataires…). Il peut aussi favoriser les périodes de vacance locative.
En location nue, les baux sont signés pour trois ans minimum (six ans si le propriétaire est une personne morale, une société civile immobilière, par exemple). Le locataire peut donner congé quand il le souhaite, en respectant un préavis de trois mois. Celui-ci peut être réduit à un mois dans les zones géographiques « tendues » où la demande locative excède l’offre (principalement Ile-de-France et grandes villes) et dans certaines situations (divorce, embauche, licenciement, mutation professionnelle du locataire…), prévues à l’article 15 de la loi du6 juillet 1989.
En bail nu ou meublé, le propriétaire ne peut donner congé qu’à l’échéance du bail et seulement pour l’une des raisons prévues par la loi (vente du logement, reprise pour l’habiter…).
Louer meublé c’est prévoir dans l’appartement tout ce qu’il faut (mobilier, électroménager, vaisselle…) pour que votre locataire puisse s’installer en posant seulement ses valises. Le décret n° 2015-981 du 21 juillet 2015 prévoit une liste de meubles et d’équipements devant, à minima, figurer dans les logements meublés. Cette installation a un coût : comptez, environ, 5 000 euros pour un studio.
Vous devrez régulièrement changer ces équipements afin de maintenir votre logement en bon état et attractif pour les locataires.
Avant de louer, commencez par regarder le règlement de copropriété. C’est rare, mais certains interdisent formellement toute forme de location meublée (saisonnière ou non).Dans les quinze jours suivant le démarrage de votre activité de loueur en meublé, vous devez la déclarer auprès du centre de formalités des entreprises dont dépend le bien loué.
Pour louer un logement nu, en revanche, aucune formalité n’est requise !
Les loyers issus des meublés sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). La quasi-totalité des charges est imputable sur les loyers. Le logement et le mobilier peuvent être amortis (on répartit linéairement la valeur d’un bien sur sa durée théorique d’utilisation) respectivement sur 35 et 10 ans en moyenne. Cela permet de diminuer sensiblement le montant des loyers imposables.
En location nue, les loyers sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. Seules certaines dépenses (dont les intérêts de l’emprunt ayant servi à financer le bien) sont déductibles des loyers.
A côté de ces régimes « réels » on trouve des régimes « micro ». Ils ouvrent droit à un abattement forfaitaire de 30% (micro foncier) et 50% (micro BIC) sur les loyers. En contrepartie, il est impossible de déduire des charges et de pratiquer des amortissements. Ces régimes « micro » sont intéressants dès lors que le montant de l’abattement forfaitaire excède celui des sommes que vous pouvez déduire.
Dans tous les cas, le résultat imposable est soumis au taux marginal d’imposition du bailleur majoré des prélèvements sociaux (17,2%).
En résumé les principales caractéristiques, location meublé ou nue
Les 6 points essentiels à retenir
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