En fonction de sa situation patrimoniale et de sa stratégie d’investissement, un propriétaire peut recourir à différents modes de location. Outre le Pinel qui permet de profiter d’avantages fiscaux, des dispositifs comme Loc’Avatages, permettent de faire reculer son niveau d’imposition à condition d’appliquer un loyer inférieur au marché.

Louer à un loyer plafonné

Les investisseurs immobiliers peuvent recourir à de nombreux dispositifs pour louer leur bien tout en bénéficiant d’avantages fiscaux contre un effort consenti sur le loyer. L’objectif des pouvoirs publics est de réduire la tension locative là où elle est importante. Le dispositif Pinel par exemple permet d’obtenir une baisse d’impôt de 12%, 18% ou 21% du montant de son acquisition, à condition de mettre le bien en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans. En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer son logement à un prix plafonné, uniquement en zone Abis, A et B1.

Le dispositif Denormandie dans l’ancien, repose sur un principe similaire. Là encore, la baisse d’impôt va de 12% à 21% du montant de l’achat contre une mise en location du bien entre 6 et 12 ans. Mais pour obtenir l’avantage fiscal, le bailleur doit réaliser des travaux de rénovation énergétique ou d’amélioration dont le montant correspond au moins à 25% du prix du bien. De plus, le logement doit se situer dans une ville faisant l’objet d’une Opération de Revitalisation du Territoire (ORT) ou faisant partie du dispositif Action Cœur de Ville.

Enfin, le Prêt Locatif Social (PLS) donne l’occasion à un investisseur de jouir d’un prêt pour acheter un logement destiné à être loué dans le parc social à un taux indexé sur la rémunération du Livret A. Son taux de TVA passe à 7% contre 19,6% en temps normal et l’investisseur profite d’une exonération de la taxe foncière pendant 25 ans. Le propriétaire s’engage en contrepartie à louer le bien en respectant les plafonds de loyer définis en fonction de la zone du logement. La propriété ne peut être louée qu’à des personnes dont les ressources sont inférieures à un certain plafond, et qui ne sont ni les ascendants ni les descendants ou le conjoint de l’acquéreur et cela pendant 15 ou 30 ans.

Louer avec un contrat de bail différent

Autre option pour les bailleurs, mettre leur bien en location meublée. Le loyer peut alors être majoré même dans les villes où l’encadrement des loyers est en vigueur (dans une certaine limite). De plus, si le bien est loué à un étudiant, la reconduction tacite du bail ne s’applique pas et la mise en location peut se terminer sous 9 mois.

Même souplesse pour le bail mobilité. Ce contrat de location est destiné aux locataires considérés comme occupants temporaires (étudiant, salarié en mission temporaire ou en formation professionnelle…). La durée du contrat de location varie entre 1 mois à 10 mois maximum sans possibilité de le reconduire. Le logement doit être meublé.

Pour louer son appartement ou sa maison de manière ponctuelle, un propriétaire peut se tourner vers la location saisonnière, soit en passant par une agence spécialisée soit à travers des plateformes numériques. Les loyers sont réglés à la nuitée et sont entièrement libres. Cependant, s’il s’agit de sa résidence principale, le bien ne pourra pas être loué plus de 90 nuitées dans l’année. S’il s’agit d’une résidence secondaire, l’investisseur doit veiller à ce que la ville dans laquelle il achète ne possède pas de règles spécifiques sur le sujet comme à Paris. Un mécanisme de compensation impose aux bailleurs d’acheter des locaux sur le marché de même superficie que le logement mis en location et de les transformer en habitation.

Louer à une association

Pour donner du sens à son placement, un investisseur peut s’appuyer sur un dispositif comme le Loc’Avantage, en vigueur depuis le 1^er mars 2022. Ce dernier vient remplacer le Cosse Ancien. Il permet d’accéder à des réductions d’impôt sur les loyers perçus allant de 15% (pour les logements dont les loyers correspondent à l’habitat intermédiaire) à 35% (pour les logements dont les loyers correspondent au parc social). En cas d’intermédiation locative*, la réduction d’impôt peut atteindre les 65% sur le logement si le loyer est à un niveau très social. Le logement est donné en location dans le cadre d’une convention Anah en respect des plafonds de loyer et de ressources pour le locataire. Pour être loué, le bien doit respecter un niveau de performance énergétique global fixé par arrêté et être non meublé.

Le Solibail permet également de mettre son bien en location à un foyer aux revenus modestes à travers une association spécialisée dans l’intermédiation locative. Les loyers sont à un niveau très social mais demeurent sécurisés et l’association s’engage à rendre le bien en l’état une fois le bail terminé. Selon les zones, l’investisseur bénéficie de déductions fiscales jusqu’à 85% de ses revenus locatifs.

Points clés :

• De nombreux dispositifs existent pour loueur son bien immobilier tout en faisant reculer ses impôts
• En passant par un organisme d’intermédiation locative, l’investisseur défiscalise davantage.
• En règle générale, les loyers sont plafonnés.

* L’intermédiation locative consiste en l’intervention d’un tiers (agence immobilière sociale ou association agréée par l’État) entre le propriétaire et le(s) occupant(s) du logement (définition issue du site de l’Anah).