Sa disparition est programmée : le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible de souscrire un « Pinel ». En attendant, le dispositif d’investissement ouvrant droit à des réductions d’impôts paraît moins intéressant pour les investisseurs… à moins que ces derniers s’orientent vers le Pinel +, nouvelle formule de défiscalisation pour investisseurs vertueux sur un plan écologique.
Le dispositif Pinel est né en 2014, poussant vers la sortie le dispositif Duflot. Depuis plus de 8 ans, il a boosté l’investissement locatif dans le neuf pour les particuliers, grâce à une défiscalisation indexée sur la durée de location (6, 9 ou 12 ans), à condition que le plafond de loyer soit plafonné. Particulièrement attrayante pour les investisseurs, la loi Pinel a permis d’augmenter l’offre de logements dans les grandes villes et dans les zones urbaines tendues. L’inspection générale des finances (IGF) et le conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD) avaient réalisé une évaluation du dispositif en novembre 2019, révélant ainsi que 48 % des ventes de logements neufs (soit 131 000 logements) relevaient du Pinel entre 2014 et 2017.
Le Pinel à taux réduit aura un intérêt moindre pour les investisseurs. Depuis le 1er janvier 2023, les taux de réduction d’impôts décroissent :
Concrètement, jusqu’en décembre 2022, les taux de réduction fiscale étaient :
Dès cette année, pour l’achat d’un logement neuf ou réhabilité, les taux se rétractent :
Pour connaître une dernière décote en 2024 :
Dès lors, pourquoi ne pas se tourner vers le Pinel +, aussi dénommé super Pinel ? Ce dernier maintient les taux pratiqués jusqu’en 2022, à condition de respecter à la lettre des exigences règlementaires, à savoir des qualités d’usage et de confort ainsi qu’un niveau de performance énergétique élevé.
Pour prétendre au super Pinel, les achats de logements devront soit se faire dans les Quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV), soit aller au-delà des critères de la règlementation RE2020. Les constructions auront ainsi à respecter des standards de qualité correspondant aux seuils renforcés des normes environnementales de la RE2020, déjà en vigueur depuis le début de l’année. Outre ces prérequis, les logements devront afficher un DPE de classe A. Pour les logements acquis en 2023 et 2024 et faisant l’objet d’une réhabilitation ou d’une extension, l’étiquette A ou B du DPE est requise. Le Pinel + accélère ainsi le passage à la RE2020, dont les prochaines étapes sont fixées en 2025, 2028 et 2031, afin de limiter notablement les émissions de gaz à effet de serre (GES).
L’apparition de la notion de critères de confort et d’usage
L’éligibilité au Pinel + requiert aussi le respect de critères de confort et d’usage précis, tels que définis par le décret du 17 mars 2022.
Ainsi, par exemple, la surface minimale habitable est fixée selon le nombre de pièces (28 m² pour un T1, 45 m² pour un T2…). Des espaces extérieurs privatifs (comme un balcon) seront exigés, ainsi que l’agencement des pièces, sa luminosité, une double exposition à partir du T3. Un niveau d’exigence élevé qui permettra in fine de récupérer un bien de qualité et des réductions fiscales alléchantes, de l’ordre de 6 000 € par an pour l’achat d’un Pinel de 300 000 € mis en location pendant 6 ans.
Les points à retenir
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