Entre le dispositif Pinel, le futur Pinel + ou encore le Censi-Bouvard, il existe de nombreux mécanismes d’aide à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf. Ces derniers permettent, la plupart du temps, de bénéficier de déductions fiscales plus ou moins importantes. Mais encore faut-il cibler le territoire sur lequel il est préférable de recourir à ces dispositifs. Et travailler, en amont, sa stratégie d’investissement l’adapter à ses besoins.
Pour investir dans l’immobilier neuf, le dispositif Pinel reste l’aide la plus efficace pour les investisseurs. Pérennisé jusqu’au 31 décembre 2022, il permet à un acquéreur qui achète pour louer son bien de le mettre en location 6 ans, 9 ans ou 12 ans avec un loyer plafonné, et de profiter en retour d’une déduction fiscale de 12%, 18% ou 21% en fonction de la durée de mise en location.
Les acquéreurs peuvent profiter au maximum d’une baisse d’impôt de 63 000 euros étalée sur 12 ans. Ce dispositif est soumis à plusieurs conditions. Le logement doit se situer dans une zone tendue (zone où la demande de logements est supérieure à l’offre). Et les ressources des locataires doivent respecter un certain plafond. De plus, le montant de l’investissement ne doit pas dépasser les 300 000 euros par an. Les investisseurs ont tout intérêt à profiter du Pinel actuel car dès le 1er janvier 2023, les taux de défiscalisation seront revus à la baisse. Ils passeront en 2023 à 10,5%, 12% ou 15% pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans.
En 2024, la réduction d’impôt baissera de nouveau et sera de 9%, 12% ou 14% pour la mise en location d’un bien pendant 6 ans, 9 ans, ou 12 ans. Le Pinel s’adapte particulièrement aux territoires où les prix de l’immobilier neuf sont sous la barre des 5 500 euros le mètre carré. Il sera ainsi plus intéressant de recourir au dispositif Pinel dans des métropoles régionales dynamiques comme Rennes où Lille qu’à Paris et dans de nombreuses villes de la petite couronne parisienne.
Afin de pallier l’abaissement des taux du Pinel, le gouvernement compte mettre en place un Pinel plus qui permettra aux investisseurs de profiter de taux de baisse d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% pour une mise en location pendant 12 ans. En vigueur au 1er janvier 2023, le Pinel plus ne s’appliquera qu’aux logements dont le niveau de performance énergétique équivaut au jalon 2025 de la norme énergétique RE2020.
Si le bien est acheté en 2023 il devra posséder une superficie minimale en fonction de sa typologie. Un studio ne pourra pas faire moins de 28 mètres carrés. Tous les logements éligibles au Pinel Plus devront être dotés d’un extérieur (terrasse, balcon…) et bénéficier d’une double exposition. Là encore, la superficie de l’extérieur est déterminée par la loi. Pour un studio, elle ne pourra pas être inférieure à 3 mètres carrés.
Enfin, dans l’immobilier neuf, les investisseurs souhaitant acheter une résidence services (seniors, étudiants…) peuvent se tourner vers le Censi-Bouvard. Ce dispositif de défiscalisation est en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022. Il permet à l’investisseur d’obtenir une baisse d’impôt de 11% étalée sur 9 ans. Le prix d’achat ne peut dépasser les 300 000 euros par an, et il est possible d’acquérir plusieurs logements et de profiter du dispositif à condition de ne pas dépasser ce montant.
Investir en résidence services permet à un investisseur de profiter de loyers sécurisés sans avoir à s’occuper de la gestion locative du bien. L’exploitant de la résidence se charge de l’ensemble des tâches chronophages, de la recherche du locataire à l’envoi des quittances de loyer en passant par certains travaux d’entretien.
Les points clefs à retenir :
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