Investir dans la pierre reste le moyen le plus sûr de sécuriser son avenir. Mais est-il possible de mesurer la rentabilité locative ? L’effort d’investissement est-il vraiment récompensé ? Et surtout comment le savoir ? On vous aide à y voir plus clair à travers des outils méthodologiques faciles à mettre en œuvre…
Qu’est-ce qu’une rentabilité locative ? Elle est plutôt simple à établir… L’équation est connue : c’est la différence positive entre ce que vous sortez de votre poche (prix d’achat, crédit, taxes diverses, entretien, etc.) et ce que vous rapportent les loyers. L’idée est donc d’investir sans perdre de l’argent. Reste à savoir s’il existe une évaluation juste de cette rentabilité locative et comment elle se calcule au plus près ?
Le calcul de base (rentabilité brute) prend en compte les loyers et le prix du logement : ce travail comparatif définit ce que l’on appelle le rendement brut. Il faut ensuite additionner les charges et les taxes pour définir la rentabilité nette. Il faut enfin intégrer les avantages fiscaux et les autres dépenses pour arrêter ce que l’on appelle la rentabilité nette-nette.
Si bien nommer les choses clarifie de fait la compréhension d’un sujet, il faut établir d’emblée un distingo entre rendement et rentabilité. Ainsi, le rendement locatif va permettre de dégager le total des revenus issus de votre logement par rapport à son coût. De son côté, la rentabilité locative prend pour base les revenus générés par le logement loué ainsi que les variations liées au prix du logement dans lequel vous avez investi. En prenant en compte la totalité des mouvements financiers, comme la revente du logement, on déterminera dès lors le taux de rentabilité interne.
On l’obtient en divisant le loyer annuel par le prix d’achat du logement et en multipliant le résultat par 100, ce qui permet de dégager le rendement locatif brut annuel. Ainsi, pour un logement acheté 170 000 € et loué 800 € par mois rapporte 5,6 % bruts (800 x 12 /170 000 x 100 = 5,6). C’est donc la première info « brute » à prendre en compte.
Une fois le calcul précédent obtenu, il faut retrancher un certain nombre de charges, à commencer par la taxe foncière que vous payez en votre qualité de propriétaire investisseur. D’autres soustractions sont à prévoir, comme les charges de copropriété et ainsi que les frais de gestion. Ainsi donc, toujours en repartant des revenus annuels générés par votre loyer de 800 euros, nous vous invitons à retrancher 800 € de taxe foncière, 10 % de frais de gestion et 500 € de charges non récupérables. Vous arrivez sur des revenus à 7 340 € dont le rendement locatif s’établit désormais en nette de charges, à savoir 5,2 %. Ce calcul-là permet d’approcher au plus près de votre rendement locatif.
Un ultime calcul permettra d’y voir encore plus clair. On repart de la rentabilité nette de charges, en y ajoutant la fiscalité, les recettes ainsi que les dépenses annexes. Pour y parvenir, il faut ajouter au prix du bien les droits de mutation qui s’élèvent à environ 8 % dans l’achat de l’ancien et le coût des éventuels travaux. Les loyers charges comprises, les assurances et les prélèvements sociaux figurent aussi dans le calcul. D’autres paramètres doivent être pris en compte (les intérêts d’emprunt, la nature des travaux, les assurances pour se prémunir des impayés de loyer, etc.), déductibles des revenus fonciers. Sans oublier les dispositifs de défiscalisation auxquels vous avez eu recours pour acheter le bien (Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie, etc.). Chaque investissement locatif comporte sa part de variabilité, comme les taux de fiscalité de la commune où le bien loué a été acheté. Chaque situation est donc unique. Mais les outils présentés détermineront au plus près le taux de rentabilité de votre investissement.
Bon à savoir
Pour établir le niveau de votre investissement locatif, l’agence nationale d’information sur le logement (Anil) fournit un simulateur des plus précis. (lien : https://www.anil.org/outil-mise-en-location-simulation-investissement-immobilier-rendement/).
Les points essentiels à retenir
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