Vous êtes enfin prêt à troquer votre casquette de locataire contre celle de propriétaire ? Le moment est idéal car les taux restent exceptionnellement bas. De plus, posséder sa résidence principale est un élément de sécurité et vous évite de verser un loyer à « fonds perdus ». Toutefois, prenez garde, votre premier achat dans le neuf doit être soigneusement préparé pour éviter les pièges et les déconvenues. En outre, vous avez accès à des aides spécifiques pouvant faciliter le financement de votre projet.

Primo accédant, évaluez le budget que vous pouvez consacrer à votre achat

Élément clé d’un premier achat : quelle somme pouvez-vous investir dans votre projet ? Commencez par évaluer votre apport personnel. Combien d’économies avez-vous pu mettre de côté ? Vous pouvez débloquer par anticipation, sans pénalités, votre épargne salariale ou votre plan épargne retraite. Gardez toujours un volant d’économies pour faire face aux éventuels « coups durs » : remplacement du lave-linge, réparation de la voiture….

Aujourd’hui, les banques acceptent de vous financer même si vous n’avez pas d’apport personnel ou très peu. En contrepartie il faut faire valoir sa légitimité : gestion impeccable de vos comptes, contrat à durée indéterminée, ancienneté minimale dans l’entreprise…
Pour définir le montant que vous pouvez emprunter, vous pouvez appliquer ce ratio : la somme totale de vos remboursements de crédits (prêt immobilier et éventuels prêts personnels) ne doit pas excéder un tiers (33%) de vos revenus nets mensuels.
Avant de commencer les visites, demandez une simulation financière à votre banque. Vous connaîtrez exactement le budget que vous pouvez consacrer à votre achat. Ne sous-estimez pas les frais annexes à votre projet : déménagement, travaux de rénovation ou de décoration….

Primo accédant, préparez votre projet et définissez vos priorités

Où voulez-vous vivre ? Anticipez l’avenir : privilégiez la proximité des commerces, des écoles mais aussi des transports ou de votre lieu de travail. Maison ou appartement ? Bien souvent, la réponse va dépendre de votre budget et du lieu où vous voulez vivre. Quelle superficie ? Là aussi, projetez-vous. Prévoyez, si possible, une pièce supplémentaire si vous envisagez d’agrandir la famille ou de télétravailler.
Ancien ou neuf ? L’offre de logements anciens est plus abondante que celle de logements neufs.
Mais acheter dans le neuf vous permet d’avoir un appartement confortable performant acoustiquement et économe en énergie. De plus, vous êtes à l’abri des gros travaux pendant, au moins, dix ans. C’est autant d’avantages financiers à prendre en compte avec un budget un peu contraint comme c’est souvent le cas lorsque l’on devient propriétaire

Primo-accédant, vous bénéficiez d’aides spécifiques

Certains prêts aidés ou réglementés sont uniquement accessibles aux primo-accédants : le prêt à taux zéro (PTZ), le prêt Action logement, le prêt accession social (PAS), le prêt conventionné (PC) ou encore le prêt social location accession (PSLA). Ces prêts sont généralement soumis à conditions de ressources. Ils affichent des taux souvent attractifs : 1% par exemple, pour le prêt Action logement et, bien sûr, 0% pour le PTZ. Suivant les cas, ils peuvent financer la totalité de votre opération (le PAS, notamment) ou une partie seulement (le PTZ, par exemple).

Vous avez aussi accès à certains dispositifs comme les zones Anru avec une TVA à 5,5 % (au lieu de 20%) ou le bail réel solidaire (BRS). Réservé aux ménages disposant de ressources modestes, le BRS leur permet, en dissociant le logement du terrain sur lequel il est construit, de devenir propriétaire avec une décote pouvant atteindre 40 % par rapport à une acquisition « traditionnelle ».

Les points essentiels à retenir 

• Compte tenu de la faiblesse des taux d’intérêt, le moment est idéal pour devenir propriétaire.
• Pour éviter les déceptions, commencer par déterminer votre budget.
• Ensuite, définissez votre projet immobilier : localisation, superficie…
• Prêt à taux zéro, TVA à taux réduit, vous bénéficiez d’aides spécifiques : profitez-en !

Vous êtes ensemble depuis quelques temps déjà et vous vous apprêtez à acheter votre première résidence principale neuve ensemble ? Ce grand moment de votre vie de couple ne doit pas s’improviser. En effet, les règles de propriété ne sont pas les mêmes en fonction de votre situation conjugale. Et les différentes options s’offrant à vous ont des conséquences différentes, au moment de l’acquisition, ou lors d’un éventuel aléa de la vie (décès, séparation). Mariés, pacsés ou concubins : voici les différentes solutions pour vous aider à préparer et à sécuriser votre premier achat immobilier.

Achat à deux : comment obtenir un crédit immobilier

Il est plus facile d’obtenir un crédit immobilier lorsque l’on est en en couple puisque l’on dispose généralement de deux salaires.

Les banques font signer une clause de solidarité vous liant à votre conjoint ou compagnon. Son incidence n’est pas neutre : elle vous oblige à rembourser l’intégralité du prêt en cas de problème. Heureusement, certains aléas de la vie (décès, invalidité, malade grave, éventuellement perte d’emploi) sont couverts par une assurance dite « assurance décès invalidité » (ADI).

L’intégralité du prêt doit être couverte par cette assurance. On parle d’une couverture à 100%. Si vous empruntez seul, vous devez obligatoirement être couvert à 100%. En empruntant à deux vous pouvez choisir une répartition de 50/50, c’est-à-dire que chacun assure 50 % du capital. Si le risque se réalise (décès, invalidité…) le conjoint survivant ou valide assumera seulement la moitié de la mensualité ; l’autre moitié étant prise en charge par l’assurance. Si l’un des conjoints a des revenus plus importants que l’autre, il est possible d’opter pour une couverture inégalitaire : par exemple, 30/70 ou 40/60.

Vous pouvez aussi choisir d’assurer le prêt à 200 %. Chacun des conjoints est assuré à 100%. Dans ce cas, le conjoint valide ou survivant est dégagé du remboursement du prêt. Cette solution est plus coûteuse qu’une couverture à 100%. Toutefois, c’est un gage de sécurité et de tranquillité.

Achat à deux si vous êtes mariés : tout dépend du régime matrimonial

Vous vous êtes marié sans signer de contrat de mariage ? Vous êtes, depuis le 1^er février 1966 automatiquement soumis au régime de la communauté « réduite aux acquêts ». Les biens (mobiliers ou immobiliers) en votre possession avant votre mariage resteront votre propriété personnelle.

En revanche, ceux que vous allez acquérir une fois mariés (votre résidence principale, par exemple) seront réputés appartenir pour moitié à chacun même si l’un d’entre vous a davantage participé au financement. Il existe une possibilité d’échapper à cette règle avec une mention spécifique dans l’acte d’acquisition, dite « mention d’origine des fonds » : c’est une façon de se protéger en cas de divorce. Avec un contrat de mariage (régime de la séparation), vous pouvez acheter seul le bien, qui est alors un bien propre. Si vous achetez à deux, vous êtes en indivision chacun étant propriétaire à hauteur du financement apporté.

Achat à deux si vous êtes pacsés : le régime de la séparation…sauf exception

Depuis le 1^er janvier 2007, les couples pacsés sont automatiquement soumis à un régime séparatiste. Ils sont propriétaires de leur logement à hauteur de leurs financements. Vous pouvez renoncer à ce régime : dans ce cas, vos achats immobiliers seront réputés vous appartenir pour moitié.

Achat à deux si vous vivez en concubinage : indivision

En concubinage (union libre), vous êtes automatiquement soumis au régime de l’indivision : vous êtes propriétaire à hauteur de votre mise de fonds. Elle doit être indiquée dans l’acte d’achat : à défaut, vous serez considéré comme propriétaire à parts égales.

Achat à deux : la SCI, une alternative à l’indivision

Vous pouvez échapper à l’indivision en acquérant le bien via une société civile immobilière (SCI). Une solution adaptée et protectrice dans le cadre d’une famille recomposée pour, en cas de décès, protéger le conjoint survivant.

Les points essentiels à retenir :

• Achat à deux : un financement facilité.
• Achat à deux en étant marié : la solution dépend de votre régime matrimonial.
• Achat à deux en étant pacsé : vous êtes, par défaut, soumis à un régime de séparation de biens.
• Achat en deux en étant concubins : vous achetez en indivision.
• Achat à deux : la constitution d’une SCI peut vous permettre d’échapper à l’indivision.

Vous avez trouvé l’appartement neuf de vos rêves ? Il ne vous reste plus qu’à vendre votre logement actuel. Vous vous êtes mis d’accord sur un prix avec votre acheteur ? Vous allez donc signer avec lui un avant-contrat : promesse ou compromis de vente. Même s’il n’est pas légalement obligatoire, ce document est systématiquement utilisé. Il précise les modalités de la vente. Il prévoit aussi des conditions suspensives permettant à l’acheteur de se désengager sans pénalités : par exemple, s’il n’obtient pas son financement. Voici nos conseils pour appréhender en toute quiétude cette étape incontournable de votre opération immobilière.

Avant-contrat : promesse ou compromis

Les deux actes ont presque la même portée juridique. Ces deux actes peuvent être signés devant notaire, avec un agent immobilier ou directement entre vous et votre acheteur.

Dans la promesse de vente (appelée aussi « promesse unilatérale de vente »), vous vous engagez à vendre votre bien à un prix déterminé. Autrement dit, vous accordez à votre acheteur une « option » pour un temps limité : deux à trois mois, en général. Pendant ce temps, vous ne pouvez pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acquéreur.

Dans le compromis de vente (aussi appelé « promesse synallagmatique de vente »), vendeur et acheteur s’engagent l’un et autre à conclure la vente. Juridiquement, le compromis vaut vente. D’ailleurs, si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut l’y contraindre en justice, en exigeant, de surcroît, des dommages et intérêts.

L’enregistrement : obligatoire ou pas selon le type d’avant-contrat

Une promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts dans les dix jours de sa signature, sous peine de nullité. Par conséquent, mieux vaut un compromis (sous seing-privé) ne nécessitant pas d’enregistrement obligatoire.

Avant contrat : les informations qu’il doit contenir

Il doit contenir un certain nombre d’informations sur les parties et sur la vente :

• Les coordonnées des parties.
• L’adresse du bien et son origine (nom du précédent propriétaire…).
• Le descriptif du bien.
• Le prix de vente et ses modalités de versement.
• L’existence éventuelle d’une servitude ou d’une hypothèque sur le bien.
• La durée de validité de l’avant-contrat et la date limite de signature de l’acte de vente définitif.
• Lorsqu’il y en a un, la rémunération du professionnel (agent immobilier ou notaire lorsque celui-ci a assuré la transaction).
• La date de disponibilité du bien.
• Les informations relatives au droit de rétractation…

Avant contrat : les conditions suspensives

L’avant-contrat contient des conditions suspensives permettant à l’acheteur de se désister sans pénalités et sans frais. Celle d’obtention du prêt est obligatoire (art. L.312-1 et suivants du Code de la Consommation). Elle doit être rédigée le plus précisément possible et indiquer le montant du prêt, la durée de remboursement, taux maximal…. Si son prêt immobilier est refusé, votre acquéreur peut renoncer à la vente sans aucun frais. En revanche, si le prêt est accordé, la vente devient définitive.

Votre acheteur peut, avec votre accord, inclure d’autres conditions suspensives portant, par exemple, sur l’absence de servitudes, l’obtention d’un certificat d’urbanisme et éventuellement la vente préalable de son logement…

Avant-contrat : vous pouvez réclamer une somme d’argent à votre acheteur

Lorsque l’avant-contrat est conclu avec un professionnel (agent immobilier ou notaire), une indemnité d’immobilisation (promesse de vente) ou un dépôt de garantie (compromis de vente) peuvent être réclamés à l’acheteur. Leur montant représente, en général, 10% du prix de vente.

Si sous signez l’avant-contrat directement avec votre acheteur, vous ne pouvez pas lui réclamer d’argent avant la fin du délai de rétractation de dix jours.

Avant contrat : vendeur a un droit de rétractation de dix jours

Votre acheteur a la possibilité de se désister sans frais (si versement d’une indemnité ou d’un dépôt de garantie) et sans avoir à se justifier dans les dix jours qui suivent la signature de la promesse ou du compromis de vente. Il doit vous le faire savoir par lettre recommandée avec accusé de réception.

Le délai commence à courir le lendemain de la remise de l’avant contrat en main propre ou de la première présentation, de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente. Attention, si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié (ce sont les jours de fêtes légales, on en décompte onze : 1^er janvier, 1^er mai, lundi de Pâques…) ou chômé (jour non travaillé, le dimanche), le délai est prolongé jusqu’au 1^er jour ouvrable suivant. Si des fonds ont été versés, ils doivent vous être rendus à votre acheteur dans les 21 jours.

Les points essentiels à retenir :

• La signature d’un avant-contrat, promesse ou compromis de vente, est la première étape d’un achat immobilier.
• L’avant-contrat précise les modalités de la vente.
• L’avant-contrat comprend des clauses spécifiques, appelées conditions suspensives, protectrices pour l’acheteur.
• Lors de la signature de l’avant contrat, le versement d’une indemnité d’immobilisation peut être réclamée à l’acheteur.
• Après la signature, l’acheteur dispose de dix jours pour se désister sans avoir à se justifier. Son indemnité d’immobilisation doit lui être intégralement restituée sous 21 jours.

Une nouvelle réglementation thermique doit s’appliquer dès fin 2020. La RT 2020 doit remplacer la RT 2012, en vigueur depuis 2013. Avec sa mise en application, les exigences de performances énergétiques des logements neufs sont plus fortes. Les plafonds de consommation de chauffage sont limités et le bâtiment doit être « passif ». Celui-ci doit produire autant d’énergie qu’il en consomme. Pour la première fois, les émissions carbones du bâtiment sont prises en compte. Quelles sont les répercussions de la nouvelle réglementation sur votre futur logement ?

RT 2020 : une nouvelle réglementation thermique

Depuis 1974 et le choc pétrolier, toutes les constructions neuves doivent respecter une réglementation thermique, de plus en plus contraignante au fil du temps. La RT 2020 va remplacer la RT 2012 à la fin de l’année prochaine.

Pour la première fois, une réglementation thermique va tenir compte du bilan carbone des bâtiments. Cela en fait une réglementation environnementale.

RT 2020 : des bâtiments passifs

La RT 2020 comprend quatre niveaux de performance énergétiques: du passif (le bâtiment produit autant d’énergie qu’il en consomme) au positif (le bâtiment produit davantage d’énergie qu’il en consomme).

La maison RT 2020 devra, au minimum, être passive. Pour y parvenir, elle doit profiter au maximum des sources d’énergie gratuites (les apports solaires passifs, par exemple) et réduire le plus possible ses besoins énergétiques. Cela passe, notamment, par une conception bioclimatique du bâtiment, une isolation et une étanchéité renforcées et une gestion intelligente de l’énergie. La domotique a, pour cela, un rôle important à jouer.

RT 2020 : un recours obligatoire aux énergies renouvelables

Etre passif ou positif implique d’utiliser une ou plusieurs sources d’énergies renouvelables :

• Panneaux photovoltaïques.
• Pompe à chaleur géothermique

RT 2020 : la prise en compte du bilan carbone

Le bilan carbone prend en compte la phase de production des matériaux, la mise en œuvre du chantier, l’exploitation du bâti et sa fin de vie. Pour cela :

• La construction neuve doit utiliser des matériaux écologiques (brique de terre cuite, chanvre, fibre de bois, liège…) pouvant être recyclés lors d’une future démolition.
• Les déchets de chantier doivent pouvoir être valorisés

RT 2020 : un surcoût de construction

Construire un logement respectant la RT 2020 devrait générer un surcoût de 5 à 10% par rapport à une maison « classique », c’est-à-dire obéissant à la RT 2012.

RT 2020 / RT 2012 : les principales différences

Les points essentiels à retenir :

• Une nouvelle réglementation thermique, la RT 2020, s’appliquera aux logement neufs à compter de la fin 2020.
• La RT 2020 sera plus contraignante que la RT applicable actuellement, la RT 2012.
• Les nouveaux logements devront, au moins, consommer autant d’énergie qu’ils en produisent. Ils devront, pour cela, utiliser des sources d’énergie renouvelables.
• Pour la première fois, la RT 2020 tiendra compte du bilan carbone du logement. Cela va favoriser l’utilisation de matériaux bio-sourcés

Confort, performance énergétique, optimisation des mètres carrés, avantages fiscaux et financiers : l’achat dans le neuf présente de nombreux avantages. En outre, vous bénéficiez de nombreuses garanties pendant et après la construction de l’immeuble. En effet, le vendeur a l’obligation de réparer tous les défauts et malfaçons qui apparaîtraient une fois que vous avez pris possession de votre nouveau logement. Alors, surtout prenez garde à ne pas laisser passer les délais de mise en œuvre de ces garanties !

Achat dans le neuf : vous avez des garanties pendant la construction

Avant la livraison du logement, vous disposez déjà de deux garanties : une garantie financière d’achèvement des travaux (GFA) ou une garantie financière de remboursement (GFR). Elles vous protègent en cas de défaillance du promoteur. Elles doivent être mentionnées sur le contrat de réservation et le contrat définitif.

Achat dans le neuf : vous bénéficiez de trois garanties une fois installé

Une fois entré dans votre logement vous bénéficiez de trois garanties (parfait achèvement, bon fonctionnement, décennale) qui vous couvrent contre tous les défauts et malfaçons dont vous pourriez vous rendre compte. Le vendeur doit réaliser les travaux à ses frais. Ces garanties sont transmissibles à votre acheteur si vous revendez le logement avant leur extinction.

Achat dans le neuf : vous disposez d’une garantie de parfait achèvement pendant un an

Elle couvre tous les défauts et malfaçons, petits ou grands, intervenant dans l’année suivant votre installation. La garantie d’isolation phonique (encadrée par des minimas attendus) par exemple relève de la garantie de parfait achèvement.

Achat dans le neuf : vous avez une garantie de bon fonctionnement pendant deux ans

Elle couvre le risque de défaillance des équipements (chauffe-eau, volets roulants, robinetterie, cumulus, radiateur…) pendant deux ans.

Achat dans le neuf : vous disposez de la garantie décennale pour les désordres importants

Pendant dix ans, la garantie décennale couvre les désordres compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à l’habitation : plancher qui s’affaisse, infiltrations d’eau, fissures importantes…

Avant l’ouverture du chantier, le promoteur doit souscrire pour votre compte une assurance dommages-ouvrage (DO). Elle prendra en charge les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre une décision de justice pour identifier les responsables : un gain de temps appréciable !

Acheter dans le neuf : quel est le point de départ des garanties ?

Les garanties courent à partir du jour de la « réception » du logement par le vendeur auprès des entreprises. Celle-ci a lieu avant la livraison de votre logement et vous n’y assistez pas. Demandez une copie du procès-verbal de réception au vendeur afin de connaitre la date exacte de réception.

Achat dans le neuf : comment mettre en œuvre une garantie

Dès que vous constatez un désordre susceptible d’être couvert par l’une de ces garanties signaler le rapidement à votre vendeur, par lettre recommandée avec avis de réception.

Si la réparation n’intervient pas dans le délai prévu, vous devrez saisir le juge du tribunal de grande instance avant l’expiration des délais de un, deux, ou dix ans à compter de la réception. Il faut respecter les délais, sinon vous perdrez le bénéfice des garanties.

Les 7 points essentiels à retenir

• En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de garanties dès la période de construction. Elles vous protègent en cas de faillite du promoteur.
• Une fois dans votre logement vous bénéficiez de trois garanties supplémentaires.
• Une garantie de parfait achèvement d’un an pour tous les défauts et malfaçons petits ou grands.
• Une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement de deux ans.
• Une garantie de dix ans (décennale) pour tous les désordres importants susceptibles d’affecter la solidité de l’immeuble ou de le rendre impropre à l’habitation.
• Le délai des garanties court à compter de la réception de l’immeuble : faites-vous préciser cette date.
• Si vous constatez des désordres, signalez-les sans tarder à votre vendeur.

Vous souhaitez acheter un logement pour vous loger ou pour réaliser un investissement locatif ? Même si l’ancien représente, avec près d’un million de transactions l’essentiel du marché immobilier, le neuf, plus rare, offre de nombreux avantages. Le confort du logement, la modicité des charges et l’accès à plusieurs avantages financiers et fiscaux sont parmi les principaux.

1. Je profite d’une superficie 100% optimisée

Les logements neufs sont conçus de façon à éviter les mètres carrés « perdus ». En achetant sur plan, vous pouvez demander au promoteur des aménagements intérieurs comme le déplacement d’une cloison ou la création d’une cuisine ouverte. Vous pouvez aussi réunir deux pièces pour bénéficier, par exemple, d’un séjour plus vaste.

2. J’ai la main sur le choix des revêtements

Vous avez la main sur une partie de la décoration (revêtements de sols et muraux…) ce qui vous permet de personnaliser votre futur logement. Si vous réalisez un investissement locatif, vous pourrez opter pour une décoration neutre et facile d’entretien susceptible de plaire au plus grand nombre.

3. Je dispose d’un logement facile à vivre et confortable

Les immeubles neufs offrent de nombreuses fonctionnalités rarement présentes dans l’ancien : ascenseur, parking souterrain, local à vélo, domotique et espaces extérieurs (grands balcons, terrasses…). Ils bénéficient aussi d’une excellente isolation phonique et thermique, respectueuses des dernières normes en vigueur (la RT 2012 pour l’isolation thermique, par exemple).

4. J’ai des charges peu élevées

Les logements neufs bénéficient d’une isolation thermique optimale. Par conséquent, le budget chauffage est réduit. C’est un atout pour les propriétaires occupants comme pour les locataires

5. Je n’ai pas de dépenses de travaux à court et moyen terme

Une fois entré dans votre nouvel appartement, vous bénéficiez de plusieurs garanties :

• Parfait achèvement pendant un an : le promoteur doit réparer l’ensemble des désordres (défauts) petits ou grands.
• Bon fonctionnement des équipements (cumulus, volets, robinets…) pendant deux ans.
• Décennale qui répare, pendant dix ans, les désordres importants affectant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à son usage (affaissement d’un plancher, infiltrations majeures…).

Vous ne devez pas prévoir de travaux importants (ravalement, réfection des parties communes…) pendant au moins 15 ans !

6. J’ai des impôts locaux allégés

Certaines communes accordent aux logement neufs une exonération totale ou partielle de taxe foncière pendant deux ans. Les biens acquis à l’aide d’un prêt social de location accession (PSLA) bénéficient systématiquement de cette exonération pendant 15 ans

7. Je paye moins de frais d’achat que dans l’ancien

Les frais d’achat, improprement appelés « frais de notaire » représentent, en moyenne, 7 à 8 % du prix du logement dans l’ancien contre seulement 2 à 3 % dans le neuf.

8. J’accède à des aides spécifiques si je suis primo accédant

Acheter votre première résidence principale dans le neuf vous donnent accès, sous conditions de ressources, à des avantages spécifiques :

• Le prêt à taux zéro (PTZ), prêt complémentaire qui vous permet d’emprunter gratuitement jusqu’à 138 000 €.
• Les programmes en zones Anru, avec des prix de vente plafonnés et une TVA à 5,5% (au lieu de 20%).
• Le prêt social location accession (PSLA), qui permet aux familles sans apport personnel d’accéder progressivement à la propriété.
• Le bail réel solidaire (BRS) qui, en dissociant le terrain du logement, permet aux familles disposant de ressources modestes d’acheter leur logement avec une décote de 30 à 40%.

9. J’ai des avantages fiscaux si je suis investisseur

Réaliser un investissement locatif dans le neuf vous ouvre droit aux dispositifs Pinel et Censi-Bouvard. Dans le premier cas, si vous achetez un appartement destiné à être loué nu comme résidence principale du locataire, vous pouvez bénéficier potentiellement d’une réduction d’impôt sur le revenu de 36 000, 54 000 ou 63 000€, variable en fonction de votre engagement locatif (12, 18 ou 21 ans). Dans le second, l’achat d’un logement dans une résidence services (étudiantes, seniors et personnes âgées) vous permet d’économiser potentiellement jusqu’à 33 000 € d’impôt répartis sur neuf années.

10. Je bénéficie d’une plus-value à la revente

Si vous avez sélectionné un programme de qualité et bien placé, vous êtes quasiment certain de le revendre avec une plus-value.

Les 4 points essentiels à retenir

• Acheter dans le neuf, c’est bénéficier d’un plan optimisé et d’une décoration personnalisée.
• C’est vivre dans un logement moderne, confortable et performant thermiquement.
• Acheter dans le neuf c’est avoir des charges allégées (facture de chauffage, frais d’achat, taxe foncière).
• C’est bénéficier d’avantages financiers que l’on soit propriétaire occupant (zones Anru avec une TVA à taux réduit, exonération de taxe foncière, prêt à taux zéro…) ou investisseur (réductions d’impôt Pinel et Censi-Bouvard).

Vous avez un coup de cœur pour un programme immobilier neuf en cours de réalisation ? Avant de signer votre contrat de réservation (ou contrat préliminaire), soyez attentifs. Le contrat de réservation est un document important : il engage le promoteur à vous réserver un logement dans le programme choisi. Il précise également les conditions dans lesquelles la vente se fera. De votre côté, l’engagement est moindre. Vous disposez de 10 jours après la signature pour vous désister. Étudiez le contrat avec soin et n’hésitez pas à poser des questions à votre interlocuteur.

Contrat de réservation Vefa : les informations obligatoires sont-elles bien mentionnées ?

L’achat sur plan, aussi appelé vente en l’état futur d’achèvement (Vefa), est très protecteur pour l’acquéreur. Il est très encadré par la loi.

Vérifiez que toutes les informations obligatoires y figurent bien :

• Liste des éléments (surface, localisation dans l’immeuble ou le lotissement nombre de pièces, fiche technique sur les équipements présents et matériaux utilisés…). Même si ce n’est pas obligatoire, il est d’usage de joindre les plans du logement.
• Conditions suspensives d’obtention du prêt…
• Prix de vente prévisionneldu logement,
• Éventuels prêts que le réservataire (c’est-à-dire vous) obtiendra du réservant,
• Date de conclusion de la vente (le contrat de réservation n’étant qu’un avant-contrat),
• Délai dans lequel les travaux seront réalisés,
• Rappel des conditions légales vous permettant de renoncer à son achat (et accessoirement de récupérer votre dépôt de garantie).

À noter

Le contrat peut être signé chez un notaire. Toutefois, en pratique, il est souvent conclu sous seing privé directement entre vous et le vendeur.

Contrat de réservation Vefa : toutes les informations sont-elles claires pour vous ?

Ils peuvent porter sur les plans s’ils ne sont pas déjà annexés au contrat ou sur la date précise de livraison. Faites inscrire les précisions obtenues dans le contrat.

A noter

À ce stade, vous pouvez demander quelques aménagements du plan portant, par exemple, sur la disposition des cloisons, l’emplacement des portes….

Contrat de réservation Vefa : vous versez un dépôt de garantie

A la signature du contrat de réservation, il est d’usage de verser un dépôt de garantie. Son montant maximal est réglementé en fonction de la date prévisionnelle de signature du contrat définitif : 5% si le contrat est signé dans un délai d’un an et 2% s’il est signé dans un délai d’un à deux ans. Si ce délai est supérieur à deux ans, aucune somme ne peut vous être réclamée.

Même si la signature du contrat de réservation engage principalement votre vendeur, renoncer à votre achat vous fera perdre votre dépôt de garantie. Toutefois, sauf dans certaines situations :

• Le prix de vente final dépasse de plus de 5% le prix prévisionnel.
• Votre prêt bancaire vous est refusé.
• La vente n’est pas régularisée dans les délais prévus (du fait vendeur ou du promoteur).
• Vous faites jouer votre droit de rétractation dans les 10 jours qui suivent la signature du contrat de réservation.
• Le logement n’est pas conforme à la description qui en avait été faite dans le contrat de réservation (par exemple, il manque un ou plusieurs des équipements prévus).

Le dépôt de garantie doit alors vous être intégralement restitué dans un délai maximal de trois mois.

Contrat de réservation Vefa : une fois signé vous avez dix jours pour vous désister

Le vendeur doit vous remettre le contrat de réservation par lettre recommandée ou par tout moyen équivalent (en main propre, par exemple). Vous pouvez revenir sur votre engagement d’acheter le logement dans les dix jours de la signature du contrat de réservation. Ce délai court à compter du lendemain de la remise en main propre ou de la première présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat.

À noter

Si vous laissez passer ce délai vous risquez de perdre votre dépôt de garantie (sauf conditions suspensives prévues dans le contrat de réservation…).

Les points clefs à retenir

• En achetant sur plan (Vefa) vous signez un contrat de réservation dont le contenu est fixé par la loi.
• Faites-vous clarifier les points imprécis.
• Au moment de la signature vous versez un dépôt de garantie, il peut vous être restitué sous certaines conditions.
• Une fois le contrat signé, vous avez dix jours pour vous rétracter.

Vous avez rendez-vous chez le notaire pour signer l’achat de votre appartement neuf ! Un mois avant, vous allez recevoir le projet d’acte de Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA ou achat sur plan). Profitez-en pour lire attentivement les documents qui vous sont remis. Leur contenu est très réglementé afin de vous protéger au maximum. La signature de l’acte notarié est une étape fondamentale dans votre opération immobilière. Préparez-la soigneusement.

Acte de vente : vous avez au moins 30 jours pour étudier le projet

Un mois (a minima) avant la date de signature indiquée dans le contrat de réservation, le notaire vous adresse par courrier le projet de contrat de VEFA. Profitez de ce délai pour étudier attentivement les documents envoyés et pour vérifier leur conformité avec le contrat de réservation

A noter

Si vous n’avez pas préalablement signé de contrat de réservation (en pratique, ce cas de figure est très rare !), vous disposez d’un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir signer le contrat de vente.

Les informations mentionnées sur un contrat de VEFA

• En achetant en VEFA (achat sur plan), vous devenez propriétaire d’un logement n’étant pas encore achevé. La VEFA fait l’objet d’une règlementation spécifique destinée à vous protéger. Ainsi, votre contrat de vente doit obligatoirement contenir les informations suivantes :
• Une description détaillée de votre logement et sa situation exacte dans l’immeuble, conformes à celle du contrat de réservation (vérifiez ces points).
• Le délai de livraison. Il doit être précis, si possible exprimé en mois (mieux vaut qu’il soit indiqué février 2020 plutôt que 1er semestre 2020). Prévoyez des pénalités en cas de dépassement de la date butoir.
• Le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix. Certains contrats peuvent prévoir une pénalité de retard, limitée à 1% par mois.
• L’échéancier de règlement du prix de vente en fonction de l’avancement des travaux. La loi plafonne ces versements à 35% du prix à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau (murs et toiture achevés…), 95% à l’achèvement de l’immeuble et le solde (5%) à la livraison.
• Une condition suspensive d’obtention de vos prêts : s’ils ne vous sont pas accordés par la banque, le contrat de vente peut être annulé sans pénalités. Avec l’accord du vendeur, vous pouvez inclure d’autres clauses qui vous sont favorables : par exemple, conditionner votre achat à la revente de votre logement actuel.
• Une attestation de garantie financière de remboursement ou de garantie financière d’achèvement des travaux. Obligatoires, elles protègent l’acquéreur en cas de défaillance du vendeur.
• Une attestation d’assurance dommages ouvrage
• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
• Un descriptif détaillé du logement, de ses équipements et des matériaux utilisés

Contrat de VEFA : votre rendez-vous chez le notaire

Lors de la signature du contrat de VEFA, le notaire reprend l’objet et les conditions de la vente. Il est encore temps de poser des questions.

Ensuite, vous allez signer ce document avec le vendeur. La signature peut s’effectuer sur un document papier ou un support électronique (généralement une tablette). A l’issue de ce rendez-vous, le notaire vous remet une attestation de propriété : vous êtes devenu propriétaire de votre nouvel appartement.

Quelques mois plus tard, vous recevez une copie authentique de l’acte de vente.

Les points essentiels à retenir :

• Vous recevez le projet d’acte de vente au moins un mois avant la signature chez le notaire : étudiez-le soigneusement.
• Le contenu de l’acte de vente est réglementé (art R. 261-11 à 16 du Code de la construction et de l’habitation).
• Le jour de la signature, le notaire lit l’acte de vente à haute voix. N’hésitez pas à poser d’ultimes questions.
• En sortant de chez le notaire, vous êtes propriétaire.

Vous souhaitez acheter dans le neuf ? Dans la plupart des cas, vous allez vous décider alors que le logement n’est pas construit. On parle alors d’achat sur plan ou de Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement). Très protectrice pour l’acheteur, cette acquisition se déroule en plusieurs étapes : signature du contrat de réservation et du contrat de vente, versement des fonds, puis livraison. Une fois installé dans votre logement, vous bénéficiez de plusieurs garanties. Celles-ci vous éviteront des dépenses de travaux dans les dix premières années de la construction.

1. Vous signez le contrat de réservation

Vous avez eu un coup de cœur pour un programme neuf : il est temps de signer le contrat de réservation ! Son contenu est très réglementé (art R.261-25 et s. du Code de la construction et de l’habitation, CCH). Doivent, par exemple, figurer : la description du logement, son prix prévisionnel et ses éventuelles modalités de révision, la date de signature du contrat définitif et le délai de livraison…

Un dépôt de garantie peut vous être réclamé. Son montant est limité à 5 % du prix si l’acte définitif de vente est signé dans un délai d’un an et à 2 % si ce délai est compris entre un et deux ans. Au-delà, aucune somme ne peut être exigée.

Important : vous avez dix jours pour vous rétracter après la signature du contrat de réservation. Le dépôt de garantie vous est intégralement restitué.

2. Vous trouvez votre financement

Le contrat de réservation signé, il vous reste maintenant à trouver votre prêt immobilier. Passer par un courtier vous permet d’accéder aux offres de l’ensemble des banques et d’obtenir, généralement, un taux inférieur à celui que vous auriez pu négocier en direct.

3. Vous signez le contrat de vente chez le notaire

A la date prévue dans le contrat de réservation, vous signez le contrat de vente définitif chez le notaire du promoteur. Vous pouvez, sans frais supplémentaires, vous faire assister par votre propre notaire.

Vous allez recevoir un projet du contrat au moins un mois avant la date de la signature : lisez-le attentivement ! Le contenu du contrat de vente est, lui aussi, très encadré (art L. 261-1 à 22 du CCH). Il doit, notamment, prévoir les modalités de paiement et la date précise de livraison.

Important : si le contrat définitif n’est pas signé à la date convenue, vous pouvez renoncer à la vente sans pénalités.

4. Vous faites un paiement échelonné en fonction des travaux

Vous réglez votre logement, progressivement, en fonction de l’avancement du chantier. La loi (art R 261-14 du CCH) limite les versements à :

• 35 % du prix total lorsque les fondations sont achevées ;
• 70 % à la mise hors d’eau (pose du toit) ;
• 95 % du prix total à l’achèvement de l’immeuble ;
• Vous versez le solde à la livraison, si vous estimez que les travaux ont été correctement réalisés

Important : vérifiez toujours que les appels de fonds correspondent à l’état d’avancement réel du chantier.

5. Votre logement vous est livré

La livraison est une étape importante, celle où l’on vous remet les clés de votre nouveau logement. Prenez le temps de l’inspecter soigneusement. Si vous constatez des malfaçons ou des défauts de conformité (par exemple, le carrelage n’a pas la bonne couleur), indiquez-le sur le procès-verbal de livraison. Dans ce cas, vous avez le droit de consigner (verser) le solde du prix chez un notaire jusqu’à la réparation des désordres. Le vendeur a un an, maximum, pour s’en charger.

Important : ne confondez pas livraison à laquelle vous êtes partie prenante, avec la réception qui se déroule entre le promoteur et les différents corps de métier. Attention, c’est la date de réception qui fait courir les délais des différentes garanties.

6. Une fois logé, vous disposez de trois garanties

Une fois installé, vous bénéficiez de trois garanties :

– « de parfait achèvement » d’un an pendant laquelle le vendeur doit réparer tous les désordres quelles que soient leur nature et leur importance. Cette garantie couvre aussi l’isolation phonique ;

– « de bon fonctionnement » de deux ans qui porte sur tous les éléments d’équipements (robinetterie, VMC, volets..) ;

– « décennale » qui couvre, pendant dix ans, les désordres importants compromettant la solidité de l’immeuble ou le rendant impropre à son usage (par exemple, des infiltrations importantes).

Important : vous devez signaler ces désordres au vendeur par LRAR en respectant les délais !

Avec Arcade, vous bénéficiez d’une sécurité supplémentaire, la garantie 3 R qui vous protège en cas d’imprévus (décès, mutation professionnelle…).

Acheter un logement neuf achevé.

Les modalités d’achat d’un logement neuf dans un programme terminé diffèrent de celles d’un achat sur plan. Vous commencez par signer un avant-contrat, promesse ou compromis de vente. Vous avez dix jours pour vous désister sans pénalités. Ensuite, vous signez la vente définitive chez le notaire. C’est, en général, le même jour qu’a lieu la livraison…et que l’on vous remet vos clés !

Les 5 points à retenir :

• L’achat sur plan est très encadré par la loi.
• Le versement des fonds se fait en fonction de l’avancement des travaux.
• La livraison est une étape clef à ne pas négliger.
• Une fois dans votre logement, vous bénéficiez de trois garanties : parfait achèvement, bon fonctionnement des équipements (biennale) et décennale.

Vous avez décidé de troquer votre casquette de locataire contre celle de propriétaire ? Pour réussir ce premier achat, vous devez bien vous préparer. Après avoir défini votre projet, vous devez évaluer votre apport personnel et votre capacité d’emprunt. Pensez à tenir compte des frais annexes et à recenser les aides auxquelles vous pouvez prétendre.  Et bien sûr, gardez un peu d’économies pour les imprévus. Après, il ne vous restera plus qu’à comparer nos différents programmes immobiliers !

Ci-dessous : 6 conseils clés pour bien financer ce premier achat immobilier

Conseil n°1 : définissez votre projet

Avant de commencer votre recherche, précisez les contours de votre projet : localisation géographique (commune, proximité des transports et des services…), nombre de pièce, étage, présence d’un balcon ou d’une terrasse…) ou encore orientation. Dans le neuf, vous bénéficiez automatiquement de certains éléments de confort comme une bonne performance énergétique (ce qui va limiter vos charges de chauffage !), un ascenseur et la possibilité d’avoir une place de parking.

Conseil n°2 : déterminez votre apport personnel

Votre apport personnel est constitué des économies que vous allez mobiliser pour votre projet. Il peut s’agir de fonds placés sur un produit d’épargne logement, sur un contrat d’assurance-vie ou encore d’une somme reçue en donation. Vous pouvez débloquer par anticipation votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou votre plan d’épargne pour la retraite collectif (Perco) pour l’achat ou la construction d’une résidence principale.

Conseil n°3 : évaluez votre capacité d’emprunt

Ayez en tête votre budget avant de vous rendre dans les espaces de vente des promoteurs. On estime que les mensualités de crédits (crédits immobiliers et éventuels crédits à la consommation) ne doivent pas représenter plus du tiers des revenus nets de l’emprunteur. Mais les banques regardent aussi l‘importance de l’apport personnel, de la situation professionnelle (CDI, CDD…) et la bonne tenue des comptes. Evitez les découverts et les incidents de paiement dans les mois précédant votre demande de prêt ! Demandez une simulation écrite à votre banque afin de connaître précisément la somme dont vous disposez.

Conseil n°4 : ne négligez pas les frais annexes à votre achat

En plus du prix de la maison ou de l’appartement, vous devrez vous acquitter de frais annexes. Dans le neuf, vous bénéficiez de frais de « frais de notaire » réduits : ils représentent, en moyenne, de 2 à 3 % du prix d’achat (contre 6 à 8 %, en moyenne, dans l’ancien).

N’oubliez pas, non plus, de budgéter les surcoûts liés à la souscription de votre prêt immobilier: l’assurance décès-invalidité (de 0,2 à 0,4 %, en moyenne, du capital emprunté), les frais de garantie (hypothèque ou caution d’un organisme spécialisé ; des simulateurs vous permettent de les évaluer) et les frais de dossier.

A noter

Vous pouvez réduire certains de ces postes : en optant, par exemple, pour une délégation d’assurance et en négociant les frais de dossier.

Conseil n°5 : faites le tour des aides

Sous conditions de ressources, vous bénéficiez d’un certain nombre de « coups de pouce » pour acheter votre résidence principale. Le prêt à taux zéro (PTZ) est le plus connu : il vous permet d’emprunter jusqu’à 138 000 euros sans intérêts. Le prêt d’accession sociale (PAS) et le prêt conventionné (PC, non soumis à condition de ressources) affichent des taux de marché mais peuvent vous ouvrir droit aux aides personnalisées au logement.

Conseil n°6 : gardez un volant d’économies

S’installer dans un nouveau logement entraîne des frais : déménagement, souscription des différents contrats (eau, électricité, internet…). Même en achetant dans le neuf, vous devez prévoir quelques dépenses de décoration : rideaux, nouveau canapé ou mobilier de jardin si vous avez la chance de disposer d’un espace extérieur. Enfin, n’oubliez pas qu’en étant propriétaire vous serez confrontés à des dépenses inconnues des locataires, comme la taxe foncière.

Les 3 points essentiels à retenir :

• Commencez par définir vos priorités : surface, nombre de pièces, localisation géographique…,
• Faites vos comptes en intégrant tous les frais liés à un achat immobilier,
• Profitez des aides mises en place pour les primo-accédants.