Le Bail Réel Solidaire (BRS) aide les ménages les plus modestes à accéder à la propriété en zone tendue pour un prix très abordable. Le dispositif permet d’acheter un logement neuf en devenant propriétaire des murs uniquement. Le terrain sur lequel la propriété est construite est loué à un Organisme de Foncier Solidaire (OFS). Cette nouvelle méthode permet de devenir propriétaire à moindre coût.
Offrir des logements accessibles aux ménages les plus modestes, au cœur des agglomérations. C’est le sens du Bail Réel Solidaire, mis en place par les pouvoirs publics le 20 juillet 2016. Ce dispositif permet de dissocier le foncier du bâti en vue de l’accès à la propriété dans des conditions plus avantageuses. Une méthode « inspirée du modèle des Community Land Trust anglo-saxons », précise le ministère de la Cohésion des Territoires, visant à réguler l’inflation des prix de l’immobilier.
Le foncier est détenu par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et le ménage achète les murs. Les OFS sont des organismes, à but non lucratif, agréés par le préfet de région. Cela permet aux prix des terrains de rester perpétuellement abordables. Le particulier est alors locataire du foncier et bénéficie d’un droit d’usage de ce dernier à travers un Bail Réel Solidaire d’une durée de 18 ans à 99 ans. On dénombre près de 17 OFS répartis sur le territoire. Plus de 8.400 logements sont d’ores et déjà programmés sous ce régime.
Acheter un logement en BRS permet de faire une économie de l’ordre de 15 à 40% par rapport aux prix de marché selon la Fédération nationale des sociétés coopératives d’HLM. Non seulement le prix du bien immobilier est encadré, mais les acquéreurs bénéficient en plus d’une TVA à 5,5%. Ainsi, pour l’achat d’un bien immobilier de 150.000 euros, le taux de TVA à payer est de 8.250 euros au lieu de 30.000 euros. Les ménages s’acquittent également d’un loyer mensuel équivalent en moyenne à 2 euros le mètre carré pour la location du foncier en plus du prix d’achat. Autre avantage, certaines collectivités, comme celle du Grand Lyon, proposent aux nouveaux propriétaires d’accéder à un abattement de 30% du montant de la taxe foncière.
Pour avoir accès à un logement en Bail Réel Solidaire, les acquéreurs ne doivent pas dépasser un certain plafond de ressources, correspondant au plafond du Prêt Social Location Accession (PSLA). Une personne seule souhaitant acheter un bien immobilier en zone A, c’est-à-dire à Lille par exemple, ne devra pas posséder des revenus annuels supérieurs à 32.562 euros pour profiter d’un Bail Réel Solidaire.
L’habitation doit être occupée exclusivement à titre de résidence principale. L’appartement peut être mis en location. Toutefois, cette initiative se fait sous le contrôle de l’Organisme de Foncier Solidaire uniquement dans le cadre d’une mutation professionnelle ou d’un déménagement forcé. Les locations saisonnières sont strictement interdites.
Enfin, s’il est possible de vendre le bien, cette opération est également encadrée par l’OFS. Le logement peut être acheté seulement par un ménage ne dépassant pas le plafond de ressources fixé pour un BRS. De plus, le prix de vente sera nécessairement en dessous des prix de marché.
Les points clefs à retenir :
Pour profiter de logements neufs aux dernières normes de confort à un prix inférieur à ceux du marché, les acquéreurs ont la possibilité de se tourner vers les bien situés en zone Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Toutefois, tous les ménages ne peuvent pas se positionner sur ce type de biens immobiliers. De plus, l’achat d’un appartement en zone Anru, contraint le propriétaire à respecter certaines dispositions.
Acheter dans une zone Anru (Agence nationale de rénovation urbaine) permet d’accéder à des biens immobiliers neufs et moins chers que ceux du marché. Cette appellation désigne les secteurs géographiques dits « sensibles » ayant fait l’objet d’une convention entre l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et les collectivités territoriales. Une liste complète des territoires concernés est disponible sur le site officiel de l’Anru.
On y trouve de nombreuses agglomérations comme Aix-en-Provence, Fréjus, Toulon et dans plusieurs arrondissements de Marseille. Là, les particuliers bénéficient d’un taux de TVA à 5,5% contre 20% en temps normal, ce qui peut représenter une économie considérable. Par exemple, pour une bien immobilier neuf proposé à la vente à 200 000 euros, le taux de TVA passe de 40 000 euros en temps normal à 11 000 euros en zone Anru.
De plus, les prix de vente des biens neufs sur ces territoires sont encadrés avec un prix maximal de 4 886 euros en zone Abis (Paris), 3 702 euros en zone A (la plupart des villes de la petite couronne parisienne) 2 965 euros en zone B1 (Nantes, Rennes, Toulouse…), 2 588 euros en zone B2 (Lens, Bourg-en-Bresse…) et 2 263 euros en zone C (territoires ruraux).
Bon à savoir : Le Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) est un quartier en développement bénéficiant aussi d’un taux de 5,5% depuis janvier 2015.
Tous les ménages n’ont pas accès à ce type de biens immobiliers. Les logements situés en zone Anru sont réservés aux foyers ne devant pas dépasser un certain plafond de revenus en fonction du territoire où ils achètent et du nombre de personnes amenées à vivre dans le bien.
Ainsi, un couple francilien doit justifier de revenus inférieurs à 51 770 euros pour acheter en Île-de-France en zone Anru. Pour les autres régions, le plafond maximum fixé pour un couple est de 40 216 euros. L’acquéreur s’engage également à respecter certaines obligations, comme celle de conserver le bien immobilier au moins 15 ans à titre de résidence principale, avant de pouvoir le revendre. S’il le revend avant ce délai, il doit rembourser la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal à l’administration fiscale. Il lui est également interdit de mettre le bien immobilier en location durant cette période.
Pour financer leurs acquisitions, les particuliers peuvent recourir au Prêt à Taux Zéro (PTZ), même en zone Anru. Un coup de pouce important, ce dernier pouvant financier, en fonction du territoire, des ressources du demandeur et de la composition de son foyer, jusqu’à 40% du coût total de l’opération.
D’autres particuliers, peuvent se tourner vers les Prêt Social Location-Accession (PSLA). Ce dispositif est réservé aux foyers modestes achetant un logement agréé par l’État. Les particuliers deviennent propriétaires du logement qu’ils occupent avec au départ un statut de locataire, et cela sans apport. Au cours de la première année, le logement est financé par un opérateur HLM. Le ménage occupant l’appartement s’acquitte d’une redevance composée d’une indemnité d’occupation incluant les frais de gestion, et d’une épargne que l’on appelle la « part acquisitive ». Une fois cette phase terminée, le foyer a la possibilité d’opter pour le statut d’accédant à la propriété en versant le solde du prix du bien immobilier.
Les points clefs à retenir :
Pour faciliter l’accès à la propriété des acquéreurs, le gouvernement met à la disposition des primo-accédants de nombreuses aides à l’achat. Prêt à taux zéro (PTZ), Loi Pinel ou TVA à taux réduit sont autant de dispositifs nationaux que le particulier peut bien souvent cumuler avec des aides régionales ou des dispositifs spéciaux mis en place par certains organismes.
Devenir propriétaire peut s’avérer compliqué pour les primo-accédants, notamment depuis que les banques durcissent leurs conditions d’octroi. Le problème réside souvent dans la constitution par l’acheteur d’un apport, équivalent à 10% du prix du bien immobilier, et qui permet de rassurer le banquier sur le sérieux du futur propriétaire et sa capacité à épargner.
Pour aider les particuliers au budget limité, le gouvernement met en place de nombreuses aides à l’achat depuis plusieurs années. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) par exemple, prorogé jusqu’à la fin de l’année 2022, permet de financer jusqu’à 40% du coût total d’une opération, en fonction des revenus du futur accédant, du lieu où il compte acheter et du nombre de personnes destinées à habiter dans le logement. Pour y avoir accès, il faut ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les deux ans.
Autre mécanisme de soutien, le TVA à 5,5%, contre 20% en temps normal, disponible pour les opérations réalisées en zone Anru (Agence nationale de rénovation urbaine) ou dans les Quartiers Prioritaires de la Ville (PQV). Cette aide peut faire passer le coût d’un bien immobilier estimé à 136 000 euros à 120 000 euros.
Les particuliers peuvent également s’appuyer sur le Plan Epargne Logement (PEL). Ce compte d’épargne réglementé permet d’épargner pendant 15 ans et de bénéficier d’un rêt à taux préférentiel pour financer une acquisition. Le taux de rémunération du PEL est de 1% et son plafond de 61 200 euros. Les PEL souscrits avant le 1er janvier 2018, bénéficient une prime d’État, sous conditions, de l’ordre de 1 525 euros.
Enfin, les foyers les plus démunis ont accès au Prêt Accession Social (PAS). Il s’agit d’un emprunt remboursé sur une durée de 5 à 30 ans, avec un taux d’intérêt plafonné.
Si les dispositifs nationaux ne suffisent pas, il existe des aides mises en place par les collectivités territoriales (régions, départements). Pour les connaître, il faut se tourner vers les Agences départementales d’information sur le logement de son département (Adil). Les conseillers présents sont là pour aiguiller les acquéreurs à la recherche des quelques milliers d’euros pour boucler leur financement.
Si ces aides ne suffisent pas, il est toujours possible de se déplacer en mairie pour savoir si des mécanismes d’aides à l’accession existent. Souvent, les municipalités proposent des dispositifs pour aider les primo-accédants à acheter dans l’immobilier neuf. C’est le cas par exemple du Passeport 1er Logement, à Bordeaux, dont le montant est compris entre 3 000 et 6 000 euros selon le nombre de personnes amenées à habiter le logement, dans le cadre d’opérations dont les prix de vente ont été plafonnés.
Lorsque l’on est primo-accédant, il est important de scruter les offres de lancement des promoteurs immobiliers. Il n’est pas rare que pour écouler les premiers logements, un professionnel mette en place des offres spéciales dédiées à cette catégorie d’acheteurs, comme la prise en charge des frais de notaire. Les banques aussi réalisent parfois des opérations marketing destinés aux primo-accédants, notamment les caisses régionales. Le PTZ (Prêt à Taux Zéro) est particulièrement adapté aux acheteurs qui se lancent dans une opération immobilière pour la première fois et auraient besoin d’un prêt complémentaire pour finaliser leur opération. Les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes peuvent aussi demander à leur employeur de bénéficier du Prêt Action Logement (PAL). Les taux sont attractifs et son montant peut financier jusqu’à 30% du prix total du logement.
Les points clefs à retenir :
Certains programmes immobiliers profitent d’un taux de TVA réduit à 5,5%. Pour y accéder, vous devez vous tourner vers des opérations situées dans un quartier Anru (Agence nationale de rénovation urbaine), ou encore dans un secteur dit Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV). Cette réduction s’adresse aux ménages dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond défini par l’Etat.
Contrairement aux idées reçues, il est possible de trouver des logements neufs moins chers que les biens immobiliers du parc ancien. Les logements situés en QPV (Quartiers prioritaires de la Ville) ou en Zone Anru (Agence nationale de rénovation urbaine) profitent, par exemple, d’un taux de TVA inférieur à la normal (5,5% contre 20%). L’économie générée est alors considérable. Par exemple, un T2 à Metz, proposé 136.000 euros avec une TVA à 20% passe à 120.000 euros grâce à la TVA à 5,5%.
L’appellation Anru désigne les zones géographiques dites « sensibles » ayant fait l’objet d’une convention entre l’Agence nationale pour la rénovation urbaine et les collectivités territoriales. Une liste complète des secteurs concernés est disponible sur le site officiel de l’Anru.
Les Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville font, eux, référence à des territoires infra-urbains définis par les pouvoirs publics classés en fonction des revenus des habitants. L’objectif est d’y consacrer, selon les difficultés locales que connaissent les habitants, des moyens supplémentaires, d’où la TVA réduite. Les acheteurs qui trouveraient un logement près d’une QPV ou d’une zone Anru (dans un rayon maximum de 300 mètres) ont également accès à ce dispositif.
Il existe également une TVA à taux réduit de 10% pour l’acquisition d’un logement neuf, dans un ensemble immobilier comprenant au minimum 25% de logements sociaux et situé dans une zone éligible au dispositif Loi Pinel. Le propriétaire s’engage alors à fixer un niveau de loyer dit « intermédiaire », c’est-à-dire inférieur de 15 à 20% par rapport aux prix de marché.
Pour profiter du dispositif, il faut toutefois respecter un certain nombre de principes. Tout d’abord, les biens sont exclusivement destinés à la résidence principale et ne peuvent être mis en location. De plus, pour bénéficier de la TVA à 5,5%, les revenus de l’acquéreur ne doivent pas dépasser un certain plafond en fonction de la composition du foyer et du lieu où se situe le logement (zone Abis, A, B1, B2 ou C). Par exemple, une personne seule souhaitant acheter à Paris ou dans les communes limitrophes (zone Abis) ne pourra dépasser les 34.641 euros de revenus par an alors qu’à Lille (zone B1), le plafond est de 30.115 euros. Le prix du bien est également plafonné, là encore, en fonction des territoires. Un appartement à Bordeaux (zone B1) ne pourra pas dépasser les 2.965 euros le mètre carré HT alors qu’à Villejuif, le prix maximum à ne pas dépasser est de 4.886 euros le mètre carré.
Depuis le 1er janvier 2014, le propriétaire d’un appartement neuf peut revendre son bien immobilier sans perdre son avantage fiscal, s’il le fait après 10 ans de détention dudit bien. Cette nouvelle règle ne concerne que les logements livrés à compter du 1er janvier 2014. Pour les plus anciens, la durée de détention (pour ne pas perdre l’avantage fiscal) est de 15 ans.
Si l’acheteur revend son logement avant les 10 ou 15 ans de détention selon son cas, il rembourse la différence de TVA entre le régime réduit et le régime normal à l’administration fiscale. La sanction s’applique également si le propriétaire met en location, avant 10 ans de détention, son bien immobilier.
Toutefois, il existe des exceptions. Un acheteur peut vendre son logement plus tôt que ne lui permet la loi si l’opération est due à une mutation professionnelle impliquant un trajet de plus de 70 km entre la propriété de l’acquéreur et son nouveau lieu de travail ou s’il fait face à une période de chômage de longue durée supérieure à un an. Dans ces circonstances, l’avantage fiscal concédé ne lui est pas demandé.
Les points clefs à retenir :
Il existe plusieurs idées préconçues concernant les logements neufs. Un logement neuf serait plus cher qu’un logement du parc ancien. Tous les appartements neufs se ressembleraient. Les acquéreurs dans le neuf seraient moins bien protégés que dans l’ancien. Acheter dans le neuf supposerait de cumuler son loyer et ses mensualités de remboursement… Comment démêler le vrai du faux parmi toutes ces idées reçues ?
Faux. Il existe de nombreux dispositifs proposant des logements neufs à acheter. Ces biens immobiliers sont souvent moins chers que dans le parc ancien. A Saint-Ouen par exemple, une charte sur la construction oblige les promoteurs à réaliser des logements à prix maîtrisés. Les prix sont ainsi, en moyenne, à 6.200 euros le mètre carré dans le neuf. Ils peuvent dépasser les 6.400 euros le mètre carré dans l’ancien.
Beaucoup de métropoles proposent aussi des prix maîtrisés sur certaines ZAC, souvent bien inférieurs aux prix de marché. Enfin, si vous achetez votre appartement neuf dans une zone Anru (Agence nationale pour la rénovation urbaine) ou dans un Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) vous profitez d’une TVA à 5,5% sur le prix du bien, ce qui réduit considérablement le coût de l’opération.
Faux. Non, vous n’avez pas à cumuler le remboursement des mensualités de votre crédit immobilier (pour l’acquisition de votre futur bien) avec le paiement de votre loyer (pour votre logement actuel). Le paiement d’un bien immobilier neuf se fait en plusieurs parties en fonction de l’état d’avancement des travaux. Le remboursement du prêt commence seulement au moment de la livraison du bien, une fois le procès-verbal de réception signé.
Vrai. Le propriétaire profite de nombreuses garanties en cas de défauts constatés dans le bien immobilier. Entre la garantie dommages-ouvrage, la garantie de parfait achèvement, la garantie biennale et la garantie décennale, votre appartement est protégé durant au moins dix ans après sa livraison contrairement à l’ancien où il n’existe pas de garantie. En cas de problème de logement pour le parc existant, il vous faut démontrer, en justice, que le bien vous a été vendu avec des vices volontairement cachés par le vendeur.
Faux. Lors d’un achat en Vefa (Vente en l’état futur d’achèvement), l’acquéreur peut personnaliser son logement avant la livraison en demandant des Travaux Modificatif Acquéreur (TMA). Modification des finitions, suppression de rangements, changement d’équipement sanitaire ou encore retrait d’une cloison… Les possibilités sont suffisamment nombreuses pour pouvoir se créer un bien unique au sein d’un programme. De plus, bon nombre de promoteurs proposent des packs permettant par exemple de se créer un véritable logement connecté.
Faux. Pour lancer les travaux d’un programme immobilier neuf les promoteurs ont besoin qu’au moins 30 à 50% des appartements d’un immeuble soient réservés. Ils sont donc plus conciliants sur le prix si vous faites partie des premiers acheteurs. Les remises vont parfois jusqu’à 10% sur le prix de vente. Autre option : se tourner vers les queues de programme. Il s’agit des derniers logements d’un programme immobilier, souvent bradés. Cependant, même si la négociation est possible, les biens proposés sont loin d’être les meilleurs du programme.
Vrai. Si ces opérations sont plus rares, à cause du prix du foncier dans les centres-villes, notamment dans les principales métropoles du pays, elles existent. On y trouve d’ailleurs souvent des immeubles dotés d’un grand standing avec des prestations exceptionnelles ou la signature d’un grand architecte. Coût du foncier oblige, les logements proposés sont souvent plus chers que ceux des programmes situés en périphérie des villes.
Faux. Avec le dispositif Loi Pinel, un investisseur peut faire reculer le montant de ses impôts de 12%, 18% ou 21% selon qu’il loue son bien immobilier pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Une aide (le Pinel) réservée aux villes où la demande locative est très forte et où les prix sont parfois bas. C’est le cas, par exemple, de Brest, qui propose depuis le mois de mars 2020 le dispositif Loi Pinel aux investisseurs intéressés. Les prix au mètre carré dans la ville tournent autour des 3 500 euros le mètre carré, ce qui offre des possibilités de rendement proches des 5 % brut, avant avantage fiscal.
Faux. En cas de faillite du promoteur, un tiers garant finance la poursuite des travaux. De plus, si le bien est livré en retard, hors événements exceptionnels (conditions météorologiques extrêmes) des pénalités vous sont dues et s’élèvent au minimum à 1/3000 euros du prix de la construction par jour.
Vrai. Si vous achetez une résidence principale, vous profitez de l’exonération de la taxe foncière et de la taxe d’habitation dans certaines villes pendant 2 ans. Les frais de notaire, de l’ordre de 2 à 3%, sont bien plus faibles que dans l’ancien. De plus, en achetant votre bien sur une zone Anru ou dans une QPV, vous bénéficier d’une TVA à taux réduit de 5,5%. Enfin, avec le dispositif Loi Pinel, vous pouvez faire reculer le montant de votre impôt de 12%, 18% ou 21% en louant votre bien pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans.
Les points clefs à retenir :
Les taux de crédit immobilier historiquement bas rendent plus accessible l’achat dans le neuf. C’est encore plus vrai si vous avez moins de 30 ans. En effet, les établissements financiers sont toujours à la recherche de primo-accédants. Grâce à un emprunt long et aux aides de l’Etat, vous pourrez financer l’acquisition de votre premier bien immobilier sans remettre en cause une épargne personnelle.
Même si vous êtes jeune, vous pouvez devenir propriétaire de votre logement. Les banques apprécient les primo-accédants notamment si vous avez un apport d’environ 10% du prix du bien immobilier. Si vous empruntez en couple, êtes en CDI et pouvez justifier d’une solide gestion de vos comptes, vous pourrez profiter de taux particulièrement avantageux, inférieurs à 1,20% sur 20 ans. Si votre taux d’endettement n’excède pas les 33%, il sera même possible d’emprunter sur 25 ans et ainsi bénéficier d’une mensualité moins élevée. Emprunter entre 20 et 30 ans, permet souvent de profiter d’une assurance emprunteur bon marché, de l’ordre de 0,25%.
De nombreux dispositifs institutionnels peuvent vous aider à financer votre achat immobilier. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), par exemple. Pour en bénéficier vous devez respecter des plafonds de ressources dépendant du lieu où vous souhaitez acheter. Par exemple, un célibataire achetant à Lyon, ne doit pas avoir des revenus supérieurs à 3.300 euros. Le PTZ vous permet d’emprunter sans intérêt et sans frais de dossier. Il peut financer jusqu’à 40% du montant total de votre acquisition immobilière.
Les salariés d’entreprises de plus de 10 personnes peuvent également demander à leur employeur de bénéficier du prêt action logement. Ce prêt vous permet d’emprunter à des taux attractifs et peut financier jusqu’à 30% du prix total du logement. Si vous êtes en couple, chacun des membres peut le demander et en bénéficier. Par ailleurs, pour les personnes ayant un bon dossier et souhaitant investir dans l’immobilier, le dispositif Pinel peut être intéressant. Vous pourrez ainsi bénéficier d’un prêt immobilier avec un apport encore plus limité, voire pas du tout d’apport.
Les profils les plus modestes peuvent demander le prêt accession social. Il est à rembourser sur une durée de 5 à 30 ans, avec un taux d’intérêt plafonné.
Lorsque votre banque s’avère particulièrement frileuse, vous pouvez privilégier la location-accession Il s’agit d’un contrat, signé avec le propriétaire, pendant lequel vous versez une redevance au propriétaire ou au promoteur pouvant s’apparenter à un loyer, tout en réglant les charges prévues dans le contrat. Une période de jouissance est déterminée après laquelle vous pourrez (ou non) devenir propriétaire en apportant le solde du prix du bien immobilier. Vous pouvez également vous renseigner auprès de votre municipalité pour savoir s’il existe des aides locales pour finaliser votre financement.
Vous pouvez également acheter un logement avec vos parents en indivision. Chacun détiendra une partie du logement, à hauteur de sa participation financière. Dès lors, vous pourrez acheter leur part du logement ultérieurement.
Les points clefs à retenir :
Il n’y a pas d’âge pour acheter un bien immobilier neuf. L’amélioration de la qualité de vie des seniors rend plus accessible le crédit immobilier pour les 50 ans et plus. Ainsi, à quelques années de la retraite, certains quinquagénaires cherchent à acquérir le bien immobilier où ils couleront des jours heureux, une résidence secondaire ou un logement destiné à agrandir leur patrimoine. Il est important de s’adresser aux bons établissements financiers dont les conditions d’octroi varient.
Selon les spécialistes du courtage en crédit immobilier, la part des prêts immobiliers accordés au plus de 50 ans progresse chaque année. Ces acheteurs représentaient 11% des emprunteurs il y a 5 ans, pour 17% en 2018*. En effet, même si les primo-accédants sont très recherchés, les plus de 50 ans restent des clients intéressants et sont souvent bien accueillis. Les emprunts sont alors proposés pour des durées inférieures à 15 ans et pour des sommes entre 150.000 et 200.000 euros. Par ailleurs, les emprunteurs possèdent généralement un solide apport (entre 20 et 30%) et des garanties (contrat d’assurance-vie, autre bien immobilier…).
Idéalement la durée de votre emprunt ne doit pas coïncider avec votre retraite, souvent synonyme de baisses de revenus. Face à votre interlocuteur financier, profitez de votre expérience pour mettre en valeur la bonne gestion de vos comptes, souligner l’intérêt de vos placements et les motifs de votre achat.
L’âge limite de remboursement d’un prêt immobilier est estimée à 80 ans, même si certains établissements financiers peuvent aller, dans de rares cas, jusqu’à 85 ans. Le point sensible de la souscription d’un emprunt à plus de 50 ans est celui de l’assurance emprunteur. Son montant va dépendre de votre âge et de votre état de santé. Deux solutions s’offrent alors à vous : accepter l’assurance de votre établissement bancaire ou chercher un tarif plus avantageux grâce à une délégation d’assurance. La deuxième solution peut présenter certains avantages. En moyenne, et sans surprime liée à un problème de santé spécifique, les taux d’assurance pour un crédit sur 10 ans pour un emprunteur de 50 ans vont de 0,40% à 0,60%. À plus de 60 ans, ils atteignent le double, entre 0,80 et 1,20%.
Il existe des prêts alternatifs pour financer votre achat immobilier. Si vous possédez un contrat d’assurance-vie ou un Plan d’Épargne en Actions (PEA), vous pouvez gager ces placements au profit de l’établissement financier prêteur. On parle alors de nantissement. Si vous décédez, ou si vous n’êtes plus en mesure de rembourser votre emprunt, la banque se remboursera directement sur votre épargne.
L’autre solution consiste à souscrire un prêt viager hypothécaire. Réservé aux propriétaires d’un bien immobilier, elle vous permet d’obtenir un prêt bancaire tenant compte de la valeur de votre propriété. La somme délivrée est garantie par le bien immobilier mis en hypothèque. Celui-ci doit alors obligatoirement servir d’habitation. La banque est remboursée de son emprunt au moment de votre décès, avec la vente du logement.
Les points clefs à retenir :
*Source : Vousfinancer.com
La maison individuelle fait toujours autant rêver les Français. Toutefois avant de céder au coup de cœur, renseignez-vous sur le prix des terrains constructibles proches de l’endroit où vous souhaitez acheter. Penchez-vous également sur le type de contrat de construction le plus adapté à votre projet. Analysez-le en détail afin d’être sûr d’obtenir toutes les garanties nécessaires pour vous permettre de construire votre maison idéale.
Vous pouvez chercher un terrain par vos propres moyens, notamment en vous rendant en mairie pour en savoir plus sur le foncier disponible. Si vous achetez à un particulier, le terrain doit être constructible avant de signer. Pour ce faire, renseignez-vous en mairie et consultez les documents d’urbanisme qui seront mis à votre disposition (Plan local d’urbanisme ou plan d’occupation des sols).
Demandez également à votre notaire de vérifier si le terrain en question ne fait pas l’objet de servitude particulières (droit de passage, servitude accordées au voisinage…). Vous pouvez passer par un aménageur-lotisseur adhérent à l’Union nationale des aménageurs (Unam, ex-Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement), cela vous permettra de bénéficier de garanties supplémentaires. La garantie que les terrains proposés sont tous constructibles au regard des règles d’urbanisme ou encore que l’ensemble des terrains sont équipés de routes, de réseaux d’eau, de téléphone, de gaz, d’électricité et d’assainissement, ce qui est non négligeable.
Pour la construction, là encore, à moins d’être vous-même architecte, tournez-vous vers un professionnel. Là, tout est une question de budget. Si vous en avez les moyens vous pouvez faire appel à un architecte, surtout si votre future maison fait plus de 170 m². Sa présence est alors obligatoire. Dans le cas contraire, les constructeurs de maisons individuelles disposent le plus souvent de catalogues proposant des modèles d’habitations prédéfinis à personnaliser. Les achats en Vefa offrent toujours la possibilité de réaliser quelques travaux de modification par rapport au modèle d’origine, dans la limite des prestations délivrées par le professionnel. Autre avantage de recourir à un aménageur : il se charge de réaliser et d’envoyer le dossier nécessaire à l’obtention d’un permis de construire.
Construire une maison neuve est une belle aventure. S’il est tout à fait possible de tout faire vous-même, passer par un promoteur immobilier ou un constructeur de maisons individuelles simplifie l’opération. Non seulement vous bénéficiez de nombreuses garanties au moment de la livraison du bien (garantie décennale, biennale, parfait achèvement), mais cela vous permet surtout de n’avoir qu’un seul interlocuteur au moment du chantier. Ce dernier vous accompagne tout au long de votre projet, de la recherche du terrain au financement et ce jusqu’à la remise des clés. Le contrat de construction précise l’échelonnement des paiements. De plus, avec un professionnel, vous êtes sûr d’avoir un bien aux dernières normes énergétiques.
La question du contrat dépend de vos choix en matière de construction. Si vous passez exclusivement par un architecte pour coordonner l’ensemble de l’opération il vous faut signer avec ce dernier un contrat d’architecte. Il sera alors maître d’œuvre, contrôlera le déroulement du chantier toutefois il ne réalisera pas les travaux. Des contrats d’entreprises seront signés, lot par lot, avec chaque corps de métier (maçon, couvreur, plombier, électricien…).
En passant par un constructeur vous ayant fourni un plan, vous signerez un “contrat de construction d’une maison individuelle avec fourniture de plan”. Outre la garantie d’avoir un contrat encadré par la loi, le CCMI oblige le constructeur à apporter une garantie de livraison au maître d’ouvrage et lui assure l’achèvement des travaux dans les délais et au prix convenus. La fourniture d’un plan, par le constructeur, n’est pas obligatoire. Vous signerez alors un CCMI sans fourniture de plan.
Les points clefs à retenir :
Avec les taux de crédit immobilier historiquement bas, situés à 1,13 % en moyenne toutes durées confondues (selon l’Observatoire Crédit Logement CSA) le crédit immobilier n’a jamais été aussi accessible. Dans beaucoup de villes, la différence entre le montant des mensualités de remboursement et celui d’un loyer classique est quasi nulle. Bon nombre de locataires peuvent ainsi franchir le pas et devenir propriétaire. De plus, l’immobilier neuf offre de nombreux avantages sur le plan fiscal et commercial, facilitant ainsi une première acquisition.
En devenant propriétaire, vous vous constituez un patrimoine immobilier. Un point non négligeable permettant de préparer votre retraite en toute sérénité. En restant locataire, vous aurez toujours un peu l’impression de jeter l’argent du loyer par la fenêtre en dépensant sans fin pour votre bien. Avec les taux de crédit immobilier au plus bas, il est possible d’emprunter plus, sur du long terme et avec des mensualités de remboursement parfois équivalentes au prix d’un loyer.
Pour bénéficier des meilleurs taux, n’hésitez pas à faire appel à un courtier en crédit immobilier. En fonction de votre dossier, il vous permet de trouver la banque avec les offres les plus intéressantes.
Pour obtenir un prêt bancaire, les mensualités cumulées ne doivent pas dépasser les 33 % de vos revenus. Exposez clairement à votre banquier votre situation, en prenant soin de mettre fin, le cas échéant, à vos autres crédits (crédit à la consommation notamment).
Pour ne pas payer trop cher votre logement, il existe de nombreuses astuces. Profitez, par exemple, des offres commerciales exceptionnelles lors de l’ouverture de la commercialisation d’une résidence neuve. Baisse sur le prix de vente, frais de notaires offerts, cuisine entièrement équipée sont autant d’offres pouvant être proposées par les promoteurs à un nombre limité de réservataires. Des offres dont vous pourrez également profiter au moment de la clôture de la commercialisation d’un programme immobilier. Positionnez-vous sur les logements neufs situés sur des secteurs classés « Quartiers prioritaires de la ville » ou « ANRU » (Agence nationale pour la rénovation urbaine). Cela permet, sous conditions de ressources, de bénéficier d’une TVA réduite à seulement 5,5 %, contre 20 % habituellement.
Vous pouvez également vous tourner vers les immeubles construits dans les ZAC (Zones d’aménagement concertée) pour acquérir un logement neuf à prix raisonnable. Les pouvoirs publics y développent, avec des promoteurs, des logements neufs où les coûts sont généralement maîtrisés. Si les prix demeurent trop élevés, pensez à vous éloigner du centre-ville pour obtenir des surfaces plus grandes et souvent moins chères. Prenez soin de vérifier que le bien se situe près d’un axe routier ou des transports en commun pour faciliter vos déplacements.
Contrairement aux idées reçues, l’achat d’un bien immobilier neuf est parfois moins onéreux qu’un logement ancien. Vous profitez, par exemple, d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans. De plus, les droits de mutation dans le neuf représentent 2 % à 3 % du prix du bien contre 8% dans l’existant.
Autres avantages : les performances du neuf en matière d’isolation phonique et thermique. Les logements commercialisés sont aux dernières normes environnementales permettant souvent d’avoir des factures énergie bien moins élevées que dans l’ancien et de bénéficier au quotidien d’un confort renforcé.
En faisant l’acquisition d’un logement neuf vous avez la possibilité de personnaliser votre bien. Ce service est de plus en plus proposé par les promoteurs. Il s’agit d’un argument fort jouant en faveur du neuf. Vous pouvez modifier, en amont de la construction, l’agencement des pièces de votre futur bien.
Plus votre logement sera bien positionné (près des commerces, des transports en commun, des équipements publics…) plus il prendra de la valeur dans le temps, vous permettant au moment de la vente de dégager une belle plus-value.
Les points clefs à retenir :
Investir dans un logement neuf offre des avantages multiples. Vous souhaitez acquérir votre résidence principale ou réaliser un investissement locatif ? Investir dans le neuf peut vous permettre de vous constituer un patrimoine durable, de bénéficier d’une fiscalité attractive, de disposer d’un revenu complémentaire à la retraite ou encore de protéger votre famille. Revue des atouts de cette stratégie d’investissement, à une période où les taux demeurent historiquement bas et où la plupart des dispositifs en faveur de l’investissement locatif sont maintenus dans la loi de finances pour 2020.
À noter
La loi de finances pour 2020 a maintenu le PTZ dans le neuf sur l’ensemble du territoire.
Depuis quelques années, le marché de l’investissement locatif connaît une forte progression selon le Crédit Foncier. L’achat d’un bien immobilier neuf dans la perspective de le louer constitue une stratégie intéressante du point de vue de l’investisseur. En effet, l’opération vous donne notamment accès à des dispositifs de défiscalisation performants, au premier rang desquels le dispositif Pinel. De plus, au 4ème trimestre 2019, les taux des prêts (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 1,13 % en moyenne.
Réfléchissez bien sûr à l’impact d’un investissement locatif sur votre budget actuel et dans les années à venir. Prenez soin de bien choisir l’implantation du logement, de bien évaluer les dépenses associées et votre capacité à y faire face.
À noter
Un avantage fiscal vous engage à respecter certaines conditions (durée de détention du logement, plafonds de loyers et de ressources, implantation géographique du bien…).
Les points clefs à retenir :
Aix-En-Provence – Villa Milla
Bessancourt – Venelle Céladon
(45 logements)
Bezons – First
56 logements
Bondoufle – Plein’R
26 logements
Conflans-Sainte-Honorine – Villa Liberty
(24 logements)
Courdimanche – Eos & Villas Eos
52 logements
Egly – Les Plurielles
(56 logements)
Ingré – Floréal
(30 logements)
La Closerie du Vexin
Puiseux-Pontoise - La Closerie du Vexin (29 logements)
Le clos des Vignes – Carnoules
(29 logements)
Mantes-La-Ville – Vert Mantes
(45 lots)
Marcoussis – Les Jardins du Chêne Rond
35 logements
Marseille – Grande Terre
Marseille – Parc Alhena
(57 logements)
Montpellier – Lez in Art
(70 logements)
Noisy-Le-Grand – Osmose
60 logements
Saclay – Esprit Village
39 logements
Saint-Rémy-L’Honoré – Silva
29 logements
Soisy-Sur-Seine – Les Terrasses de Chenevières
(42 logements)
Triel-sur-Seine – Free Dom
14 logements
Vauréal – Les Jardins d’Horus
(41 logements)
Villepinte – Affinity
(61 logements)
Viry-Châtillon – Millénium
86 logements
Imprimer
Partager