À l’heure actuelle, acquérir un logement dans certaines villes françaises est difficile, voire impossible pour les ménages à revenus modestes. Le Bail Réel Solidaire a été créé pour les aider à devenir propriétaires sous certaines conditions.

Le principe est simple, l’acquéreur achète le bâti, tandis que le foncier demeure la propriété de l’organisme foncier solidaire (OFS). Ce dispositif présente beaucoup d’avantages pour l’acquéreur et quelques inconvénients.

Avantages du BRS

Prix d’acquisition bien moins cher

Dans un Bail Réel Solidaire, le prix du terrain est dissocié de celui du logement. Ce qui entraîne une baisse considérable du prix d’achat de ce dernier. En général, le coût du foncier représente 15 à 30 % du prix de l’immobilier. Mais le coût d’accession est encadré. L’organisme foncier solidaire (OFS) se doit de se conformer aux plafonds imposés afin de garantir l’accès aux ménages cibles.

En synthèse le montant du bien immobilier acquit en BRS peut être réduit jusqu’à 35% par rapport au prix du marché dans le quartier.
La principale conséquence : des mensualités plus acceptables pour payer votre emprunt mais aussi un apport moindre à fournir à l’acquisition !
Cela peut être aussi l’occasion à budget de départ prévu de vous permettre de rajouter une pièce supplémentaire et donc au lieu de choisir un 3 pièces, obtenir un 4 pièces !

Privilège sur la fiscalité

Le Bail Réel Solidaire permet d’acheter une maison neuve ou appartement neuf avec une TVA de 5,5 % seulement. Exemple pour un logement neuf valant 180 000 euros, la TVA est de 9 900 euros contre 36 000 euros habituellement. De ce fait, l’acquéreur réalise une économie de 26 100 euros.

De plus, ce projet d’acquisition est éligible au Prêt à taux zéro (PTZ).Un abattement de 30 % sur les taxes foncières sur le logement en BRS est également envisageable. Toutefois, l’accord de la commune est requis.

Devenir propriétaire dans le neuf dans un quartier attractif

Concernant les constructions neuves, l’acquéreur profite d’un confort optimal à un coût abordable. La performance énergétique d’un logement neuf constitue un avantage considérable. De plus, il est dispensé de travaux de réhabilitation et d’entretien pendant plusieurs années, ce qui n’est pas le cas dans l’immobilier ancien. Dans le cas d’une revente de votre logement vous pourrez mettre en avant les qualités et avantages d’un bien immobilier construit récemment.

Une construction neuve bénéficie de garanties contractuelles importantes :

• La garantie de parfait achèvement de l’immeuble
• La garantie biennale de bon fonctionnement des équipements
• La garantie décennale portant sur la solidité et l’absence de défaut de l’ouvrage

Le BRS enfin est un moyen de devenir propriétaire d’une résidence dans un quartier attractif et souvent dans la ville que vous visiez malgré un revenu limité. En banlieue proche Paris par exemple, le mètre carré est souvent supérieur à 5 000 euros. L’acquéreur du BRS bénéficie d’un prix très attractif, quel que soit l’emplacement du logement.

Garantie de revente

Le dispositif BRS est très encadré par l’OFS mais cela a l’avantage de sécuriser la vente de votre bien. Du fait du prix encadré vous êtes sûr de pouvoir trouver normalement un autre ménage susceptible d’acquérir votre logement. C’est l’OFS qui fixe le prix de revente en tenant compte de l’état du logement et de l’évolution du marché local. Mais ne vous attendez pas à faire une plus-value importante, vous avez vous même achetez à des conditions très favorables grâce au mécanisme du BRS. Si vous n’arrivez pas à trouver un acheteur de votre côté, l’OFS peut vous aider à trouver un futur acquéreur, si rien n’aboutit dans un délai d’un an, l’OFS vous rachète votre bien immobilier (à ses conditions).

Ce dispositif évite de rencontrer des moins-values financières importantes en cas de revente.
Avec ce capital c’est l’occasion pour vous d’acheter votre 2ème logement !

Inconvénients du BRS

Plus-value à la revente

Bien qu’il soit possible de mettre à la vente le logement en BRS, le prix demeure encadré. En effet, les conditions auxquelles l’acquéreur a été soumis lorsqu’il a conclu le contrat sont les mêmes. Le nouvel acheteur doit rentrer dans les critères de revenu. Par ailleurs, il doit faire du bâti sa résidence principale. Le paiement des redevances mensuelles est aussi a prendre en compte dans le budget du ménage.

Cette revente est encadrée. Une plus-value est possible mais elle sera très encadrée par l’OFS afin de faire profiter les nouveaux acheteurs des mêmes avantages.

Seuil de revenu pour devenir propriétaire

La principale condition d’octroi du BRS est le fait d’être sous un plafond de ressources ce qui peut empêcher un ménage de prétendre à un logement en BRS. Jusqu’à maintenant, le dispositif est dédié à ceux ayant un revenu modeste. Une limite est fixée selon les zones géographiques du bien, ainsi que suivant le nombre d’occupants du logement. Consultez le site de l’Anil pour obtenir le tableau des plafonds de ressources (Idem que pour le PSLA) 

Indemnité pour l’OFS

Pour rappel vous êtes propriétaire des murs de votre logement mais vous n’êtes pas propriétaire du foncier. Une redevance mensuelle comprise en 1 à 4€ le m² sera à verser à l’OFS. Vous avez signé un contrat de bail avec l’OFS qui correspond à un titre de « droit d’usage » du foncier pendant toute la durée d’occupation du logement.
A cela se rajoute les charges relatives à l’entretien de la propriété donc il faut bien estimer le montant alloué à votre achat immobilier dans votre budget mensuel.