Pour vous aider à faire le bon choix, il est nécessaire de passer en revue les spécificités de ces deux types de location, sur le plan purement locatif mais aussi sur un plan fiscal.
Existe-t-il réellement de grosses différences entre les deux types de location ? Pas vraiment, à écouter les spécialistes qui s’accordent à dire que la grande loi du 6 juillet 1989 sur la location meublée a eu pour effet d’aligner les conditions de cette dernière sur celle de la location nue (non meublée). Une différence majeur subsiste tout de même : en location nue, la loi ne prévoit qu’un seul type de bail. En meublé, il y en a trois selon le profil du locataire. La loi Elan du 23 novembre 2018 a été créé afin de permettre à des personnes dont l’activité professionnelle nécessite une installation temporaire de deux à trois ans dans une ville de signer un contrat de courte durée.
Les propriétaires qui louent un logement meublé à un étudiant peuvent lui offrir soit un bail classique d’un an, soit un bail spécial étudiant étalé sur 9 mois, ou encore le bail mobilité. Si le logement n’est pas meublé, seul le bail classique de 3 ans est disponible. Enfin, si votre locataire remplit toutes les conditions pour bénéficier d’un bail mobilité (1) et que votre bien est meublé, vous pouvez lui proposer un bail adapté à la durée de sa mission professionnelle (dans la limite de dix mois) ou lui offrir un bail d’un an renouvelable.
La grande différence entre la location nue et meublée, ce sont… les meubles ! En voici la liste à respecter : plaques de cuisson, four ou four à micro-onde, réfrigérateur, congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°, luminaires, vaisselle et ustensiles de cuisine en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas, table et sièges, étagères de rangement, matériel d’entretien ménager adapté aux spécificités du logement, literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres.
Dans le cadre d’une location meublée, il faut donc bien prendre en compte le coût d’achat des meubles. Le loyer en meublé est généralement plus élevé de 11 à 13 %. Si le mobilier mis à disposition est plus haut de gamme, une hausse du loyer par rapport à la location de 15 à 20 % peut se justifier. Attention, la location nue ne signifie pas que le logement que vous louez l’est complètement, notamment concernant certains appareils électroménagers pour la cuisine. Cela peut représenter un plus pour justifier un loyer supérieur.
La durée du bail est de 3 ans en location vide, même si vous possédez le bien via une SCI familiale et de 6 ans s’il s’agit d’une personne morale. En location meublée, le bail est d’un an. Dans tous les cas, les baux sont reconduits tacitement. Pour récupérer le bien plus facilement, optez pour une location meublée qui offre plus de flexibilité temporelle que la location nue. En effet, le recours à une location meublée est plus flexible dans le temps, tandis qu’il vous faudra attendre la fin du bail dans le cadre d’une location nue pour le récupérer.
Le régime fiscal est différent selon le type de location : les loyers tirés de la location vide relèvent des revenus fonciers tandis que ceux tirés de la location meublée s’apparentent à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Dans les deux cas, deux modes d’imposition prévalent : au forfait ou au réel. L’abattement forfaitaire est plus important en meublé (50 %) qu’en location vide (30 %). De plus, le plafond des loyers à ne pas dépasser pour déclarer au forfait est moins élevé en vide qu’en meublé. Il est tentant d’en déduire que, dans le cadre de l’imposition forfaitaire, le meublé est plus attractif. Ce n’est pas aussi simple puisqu’il faut tenir compte que les revenus des locations meublées sont soumis à la CET, soumission fiscale auxquelles échappent les locations vides. S’agissant d’un impôt local, le montant oscille d’une commune à l’autre. De fait, si les frais, travaux et charges que vous aurez à payer dépassent le montant de l’abattement forfaitaire, il sera préférable de déclarer au réel. Il est d’ailleurs obligatoire de déclarer ses revenus locatifs au réel s’ils dépassent les seuils prévus pour la taxation forfaitaire.
La même logique prévaut : en vide comme en meublé, vous allez déduire les frais et charges de vos loyers ; la déclaration des BIC est moins simple à remplir et il est souvent nécessaire de se faire aider d’un comptable. Dans le cas de la location vide, vous pouvez bénéficier de l’avantage du régime réel, qui vous permet d’imputer le déficit généré sur votre revenu global. Cependant, dans le cas de la location meublée, vous n’êtes pas autorisé à avoir cette possibilité, à moins que vous n’ayez opté pour le statut de loueur en meublé professionnel, qui nécessite également plusieurs conditions.
(1) Pour bénéficier du bail mobilité, il faut être : en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ou en mutation professionnelle ou en mission temporaire (intérimaires ou travailleurs saisonniers).
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