La répartition des charges est l’une des principales sources de discorde entre locataires et bailleurs. Le locataire doit payer les charges et l’entretien courant. Le propriétaire doit subvenir aux gros travaux et à la remise à neuf du logement. La liste des charges récupérables sur le locataire a été fixée par un décret du 26 août 1987. Nous vous aidons à faire le point pour éviter les conflits.
Le locataire doit, pendant toute la durée du bail, assurer l’entretien courant du logement et les menues réparations. Les dépenses qui sont à sa charge figurent dans le décret n°87-712 du 26 août 1987, régulièrement actualisé depuis sa publication. Cette liste est exhaustive : aucune autre dépense ne peut être réclamée au locataire.
L’obligation d’entretien du locataire porte sur l’ensemble du logement (intérieur et extérieur) ainsi que sur les équipements. A l’intérieur, le locataire doit, par exemple, entretenir le revêtement de sol (remplacement d’une lame de parquet abimée…) et les ouvertures (réfection du mastic…). A l’extérieur, le locataire qui dispose d’un jardin privatif doit, notamment, tondre la pelouse et tailler les végétaux.
Le locataire doit aussi entretenir les équipements mis à sa disposition (plaques de cuisson, hotte…), l’installation électrique (interrupteurs, prises…), la plomberie (remplacement des joints…) et le chauffage (maintenance annuelle de la chaudière, par exemple).
État des lieux de sortie
À la fin du bail, le locataire doit rendre le logement dans son état initial. Pour le vérifier, l’état des lieux de sortie est comparé à l’état des lieux réalisé lors de l’arrivée du locataire. Il devra financer la réparation des dégradations liées à une utilisation anormale et abusive du logement (trous dans les murs, lavabo fêlé, papier peint arraché…), mais pas celles inhérentes à l’usure et à la vétusté (une moquette élimée ou une peinture défraîchie, par exemple).
En plus du loyer, le propriétaire peut réclamer certaines charges qu’il a payées à la place du locataire. Ces charges, dites « récupérables », sont fixées par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Elles correspondent à des services rendus pour l’usage du logement (chauffage, eau…) et l’entretien des parties communes (nettoyage…) et à certaines taxes, comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. En général, le paiement des charges se fait sous formes de provisions payées en même temps que le loyer.
A noter
La loi autorise le bailleur à pratiquer un loyer forfaitaire (charges comprises) en cas de location meublée ou de colocation.
Au moins une fois par an, le propriétaire doit procéder à une régularisation des charges. Après avoir justifié à son locataire les sommes payées pendant l’année, il les compare aux provisions versées par le locataire. Suivant les cas, il lui rembourse ou lui réclame la différence. En cas d’erreur sur le montant des charges, le propriétaire et le locataire ont trois ans pour régir.
Les travaux et réparations à la charge du bailleur
Le bailleur doit louer un logement décent, en bon état et sans risque pour la santé et la sécurité des occupants. Les critères de décences ont été fixés par un décret du 30 janvier 2002.
En cours de bail, propriétaire doit assumer tous les travaux qui ne relèvent pas du locataire : remplacement de la chaudière, ravalement, réfection de la toiture…
Si le propriétaire n’effectue pas les travaux qui lui incombent, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation ou le greffe du tribunal d’instance. Attention ! Même dans ce cas, il doit continuer de payer son loyer.
Les 5 points essentiels à retenir
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