Vous êtes prêt à vous lancer dans un achat immobilier ? Pour cibler au plus juste votre recherche et gagner du temps, vous devez commencer par déterminer votre capacité d’emprunt. On parle aussi de capacité d’acquisition. De quoi s’agit-il ? La capacité d’emprunt est le montant que vous pouvez consacrer chaque mois au remboursement d’un crédit. En additionnant votre capacité d’emprunt à votre éventuel apport personnel, vous pouvez définir le prix du bien à cibler.
Même si les banques acceptent de vous financer sans apport personnel, mieux vaut avoir un peu d’argent de côté avant de vous lancer dans votre projet immobilier. Si vous avez entre 10 et 20 % d’apport, vous serez en position de force pour négocier un excellent taux d’intérêt.
Votre apport personnel est constitué de vos économies (contrat d’assurance-vie, donation…). N’oubliez pas, si vous en avez, que votre épargne salariale peut être débloquée à tous moments sans frais ni pénalités pour l’achat d’une résidence principale.
Pour déterminer vos revenus annuels, vous devez tenir compte de vos salaires nets ainsi que des éventuels bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou non commerciaux (BNC) perçus. Vos autres revenus, comme des pensions de retraite, des loyers ou des rentes viagères doivent également être intégrés dans ce calcul.
À noter
Il n’est généralement pas tenu compte des pensions alimentaires, allocations familiales, prime exceptionnelle ou revenus de valeurs mobilières…
Une fois que vous avez une idée précise de vos revenus, il reste maintenant à évaluer vos dépenses courantes : impôts, pension alimentaires que vous devez verser, éventuels crédit à la consommation…. Ne déduisez pas votre loyer actuel puisque vous ne le payerez plus. En revanche, tenez-compte de vos nouvelles charges en tant que propriétaire : la taxe foncière, par exemple.
Une fois ces étapes effectuées, vous avez votre revenu net annuel. En France, les banques estiment que votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33 % de vos revenus nets (ce taux peut monter jusqu’à 35 %, voire 40 % pour les emprunteurs ayant des revenus très importants). Pour obtenir votre capacité d’emprunt, il suffit de diviser votre revenu net annuel par 12 et de le multiplier par 33%. Vous connaitrez le montant maximal de votre mensualité.
À noter
Pour évaluer votre capacité d’emprunt, la banque va aussi tenir compte de votre « reste à vivre ». De quoi s’agit-il ? Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste une fois l’ensemble de vos charges payées. Il varie suivant les banques : autour de 400 à 500 € pour un célibataire et de 1000 € pour un couple.
Des simulateurs en ligne peuvent vous aider à optimiser votre capacité d’emprunt.
Vous avez obtenu le budget que vous pourrez consacrer à votre projet immobilier ? N’oubliez pas d’y intégrer toutes les dépenses auxquelles vous allez faire face en plus du prix du bien : les frais de notaire autour de 3% dans le neuf… Vous éviterez bien des déceptions !
Les points clefs à retenir :
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